Le délai entre le compromis et la vente est communément fixé à 3 mois. Vous êtes l’acheteur ? Cela représente 3 longs mois à patienter, réfrénant votre hâte d’enfin récupérer les clés de votre nouveau logement… Mais 3 petits mois seulement pour réaliser vos conditions suspensives ! Côté vendeur, les problématiques sont autres. Une attente qui semble longue jusqu’à l’obtention du prix de vente – qui conditionne peut-être un futur investissement… Mais un délai suffisant pour organiser le déménagement ! Pourquoi ce délai usuel de 3 mois entre le compromis et la vente ? Quel délai minimum pour finaliser la transaction immobilière ? Comment proroger l’avant-contrat ? Réponses.
Sommaire
- 1 De la signature du compromis de vente à l’acte authentique
- 2 En théorie, un délai de 3 mois entre le compromis et la vente
- 3 En pratique, un délai prorogé pour réaliser la vente
- 4 Un délai maximum qui n’empêche pas de signer avant
- 5 Un délai minimum de 10 jours de rétractation
- 6 Les maisons en vente dans votre département
De la signature du compromis de vente à l’acte authentique
Que vous soyez acheteur ou vendeur, une transaction immobilière prend du temps. Quelques rappels de base…
Les délais en amont :
Acheter un logement dans l’ancien, de la recherche à l’obtention des clés, prend en moyenne 4 à 7 mois. Dans le neuf, tout dépend de l’avancement des travaux… Mais qu’est-ce qui prend autant de temps ?
- Vous recherchez le bien immobilier parfaitement adapté à vos attentes. Les délais pour trouver la perle rare varient en fonction de la tension du marché immobilier dans votre commune. Votre niveau d’exigences, ainsi que le niveau de réalisme de votre vision du marché, influent également. Côté vendeur, mêmes contraintes de délai pour trouver le bon acquéreur.
- Vous faites une offre. Veillez à accorder un délai raisonnable mais bref au vendeur pour accepter ou non votre offre. Ainsi, vous n’êtes pas bloqué trop longtemps en cas de refus, et vous enchaînez les démarches rapidement en cas d’acceptation. Attention, votre offre vous engage !
- Vous signez un avant-contrat. Si vous passez par agence, l’agent immobilier est compétent pour la signature de l’avant-contrat. A défaut, il est recommandé de passer par un notaire. Prenez rendez-vous sans tarder, les études sont souvent débordées !
Avant-contrat : promesse de vente ou compromis ?
L’avant-contrat est soit un compromis de vente, soit une promesse unilatérale de vente (PUV). En termes de délais, cela ne change rien : comptez environ 3 mois entre l’avant-contrat et la vente définitive. Notez d’ailleurs que la durée de validité doit être mentionnée dans la promesse ou le compromis. C’est seulement à l’issue du délai prévu contractuellement que vous signez l’acte authentique.
La différence entre promesse et compromis de vente :
- En signant une promesse, le vendeur s’engage à acheter. L’acheteur est libre d’acheter (on dit qu’il lève l’option) ou non. Etant précisé que s’il renonce à l’achat, alors que les conditions suspensives sont réalisées, il verse une indemnité d’immobilisation au vendeur.
- En signant un compromis, vendeur et acheteur s’engagent à aller au bout de la transaction, sous réserve des conditions suspensives. Si l’acheteur se rétracte, le vendeur obtient des dommages et intérêts – et, très rarement, la vente forcée.
En théorie, un délai de 3 mois entre le compromis et la vente
Que vous signiez par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un notaire, il est d’usage de prévoir un délai de 3 mois entre le compromis et la vente.
A noter : vous versez une somme d’argent à la signature de l’avant-contrat. C’est l’indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une promesse, elle représente environ 10% du prix de vente. Dans le cadre d’un compromis, c’est le dépôt de garantie, égal à 5 à 10% du prix de vente. Sachez que ces sommes sont bloquées pendant toute la durée de l’avant-contrat, soit pendant environ 3 mois.
Pourquoi 3 mois de délai entre le compromis et la vente ? Pour laisser le temps au notaire de préparer la vente sur les plans juridique, administratif et fiscal… mais aussi et surtout pour réaliser les conditions suspensives, et purger les éventuels droits de préemption !
Pour réaliser vos conditions suspensives
Différents types de clauses suspensives conditionnent les ventes immobilières. Très fréquemment, l’achat est conditionné par l’obtention d’un prêt.
La condition d’obtention de financement bancaire :
Premièrement, vous sollicitez les banques – ou le courtier qui s’en charge. Mais ce n’est pas si simple : vous aurez dû réunir en amont toutes pièces utiles à l’étude de votre dossier de demande de prêt immobilier. Ensuite, vous vous heurtez aux délais d’instruction bancaire, qui vous paraissent longs… Vous avez un accord de principe ? Bonne nouvelle, mais ce n’est pas suffisant. Vous attendez encore l’accord de l’organisme de cautionnement, puis la proposition d’assurance-crédit. Ce n’est qu’à ce terme que vous recevez votre offre de prêt… et vous devez encore patienter : 10 jours de réflexion obligatoires avant de signer. Seulement alors, vous obtenez le déblocage des fonds.
A noter : le compromis mentionne les délais à respecter pour faire votre demande de prêt. Veillez à les respecter, pour éviter que l’acheteur vous le reproche.
Les autres conditions suspensives :
- La vente d’un bien : vous achetez à condition de vendre préalablement un bien qui vous appartient déjà ? Le délai pour vendre, de l’identification de l’acheteur à la signature définitive, est long !
- L’obtention d’un permis de construire : vous achetez sous condition d’être autorisé à faire des travaux ? Obtenir une autorisation d’urbanisme prend du temps : 1 à 3 mois en fonction de la nature des travaux. Le délai entre le compromis et la vente est donc parfaitement justifié…
Pour purger les droits de préemption
Le logement que vous achetez était loué :
Votre vendeur a donné congé à son locataire pour vendre ? Le locataire a un droit de préemption ! A compter du préavis, il dispose de 2 mois pour décider d’acheter ou non. Au moment du compromis, le notaire s’assure que le locataire n’a pas exercé son droit de préemption. Ces démarches peuvent allonger le délai entre le compromis et la vente, notamment si le vendeur n’a pas respecté ses obligations.
La commune a un droit de préemption urbain :
Certaines communes ont le droit de préempter, c’est-à-dire d’acheter à votre place. Lorsqu’un droit de préemption urbain existe, le notaire informe la mairie au jour du compromis : le maire a 2 mois pour se porter acquéreur. Les 2 à 3 mois de délai entre le compromis et la vente, dans ce cas, sont d’autant mieux justifiés…
Pour transmettre tous documents utiles au notaire
Une vente immobilière est un acte juridique important, qui implique de fournir de nombreux documents justificatifs. Côté vendeur notamment, il s’agit de transmettre le titre de propriété, les diagnostics techniques, les documents de copropriété le cas échéant. Et ces papiers parfois longs à obtenir. Le notaire en outre prend le temps de vérifier l’état hypothécaire du bien et le cadastre. Réunir, transmettre, vérifier… vous l’avez compris, toutes ces démarches administratives prennent du temps. Mais fort à parier que votre notaire réactif fera au plus vite pour respecter vos délais !
En pratique, un délai prorogé pour réaliser la vente
Retard dans l’instruction de votre dossier de prêt immobilier, papiers manquants, recours du locataire… la non-réalisation d’une condition suspensive dans les délais, ou tout autre imprévu administratif, retarde la vente. Et ces situations sont fréquentes en pratique.
Attention : au terme de la durée de la promesse ou du compromis, le vendeur n’est plus engagé. Il peut donc valablement refuser de vendre. Mais pas de panique, votre notaire négociera avec le notaire du vendeur pour proroger l’acte.
A noter : vous prolongez la promesse de vente à plus de 18 mois à compter de sa signature ? L’acte doit obligatoirement être passé devant notaire.
Un délai maximum qui n’empêche pas de signer avant
Les 3 mois de délai entre le compromis et la vente définitive n’est pas écoulé alors que toutes les conditions sont remplies pour signer l’acte authentique ? Vous pouvez tout à fait signer. Il suffit de trouver une date à laquelle toutes les parties – notaire compris – sont disponibles.
Un délai minimum de 10 jours de rétractation
Un cas de figure rare permet de réduire a minima le délai entre le compromis et la promesse : vous achetez comptant – et aucun droit de préemption ne s’applique. Dans ce cas, nul besoin de signer un avant-contrat ! Quoi qu’il en soit, vous êtes obligé de respecter le délai légal de rétractation de 10 jours. Avec ou sans compromis, le délai minimum pour devenir propriétaire est donc de 10 jours à compter de la notification de l’acte.
A noter : le professionnel – marchand de biens, par exemple – ne bénéficie pas du droit de rétractation. Dans ce cas, la vente peut être immédiate. Des plateformes numériques innovantes permettent d’ailleurs d’accélérer le délai entre le compromis et la vente : c’est un professionnel qui achète, sans droit de rétractation.
Vous êtes pressé, et c’est tout naturel. Mais attention, ne fixez pas une durée de validité trop courte pour le compromis. Le délai jusqu’à la vente vous permet de réaliser vos conditions suspensives sereinement. D’autant plus que vous ne maîtrisez pas tout, tenez compte des délais de tous vos interlocuteurs dans votre projet d’achat !
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