Vente d’un bien en usufruit, succession, droits de l’usufruitier, répartition des charges

Vente d’un bien en usufruit, succession et usufruit, donation avec réserve d’usufruit… la notion d’usufruit, concept juridique très abstrait, pose souvent question. Dans ce guide complet, nous avons répertorié les questions les plus fréquentes auxquelles nous répondons.

Usufruit et nue-propriété : de quoi s’agit-il ?

Juridiquement, vous pouvez posséder un bien immobilier à plusieurs de différentes manières :

  • En indivision : vous êtes tous propriétaires de tout le bien immobilier, dans des proportions distinctes.
  • En copropriété : vous êtes chacun propriétaire d’un lot – un appartement d’un immeuble, par exemple.
  • En SCI : vous détenez des parts de société, qui représentent chacune une fraction du bien immobilier.
  • En démembrement de propriété : le droit de propriété est démembré. C’est-à-dire que l’usufruitier dispose de certaines prérogatives, le nu-propriétaire dispose d’autres prérogatives.

Comment se retrouve-t-on usufruitier ?

Vous pouvez vous retrouver usufruitier volontairement ou du fait de la loi. En pratique, le démembrement de propriété intervient dans 3 cas de figure.

Vous vendez la nue-propriété de votre logement dans le cadre d’une vente en viager occupé.

La vente en viager occupé vous permet de recevoir de l’argent jusqu’à votre décès, tout en restant dans votre logement.

  1. Votre acheteur, au jour de la vente, vous verse une partie du prix du bien immobilier. On parle de « bouquet ».
  2. Chaque mois jusqu’à votre décès, vous recevez une somme d’argent : la rente viagère.
  3. Vous continuez à vivre chez vous jusqu’à votre décès. A noter : vous pouvez choisir de mettre le bien en location, auquel cas vous touchez vous-même les loyers.

L’intérêt de la vente en viager occupé pour vous, en tant qu’usufruitier ? Vous touchez un complément de retraite intéressant, tout en conservant la jouissance de votre domicile. Et pour l’acheteur de la nue-propriété ? Le prix de vente est calculé eu égard à l’âge de l’usufruitier. L’aléa relatif à la date du décès de l’usufruitier peut permettre à l’acquéreur de devenir propriétaire à un prix avantageux.

A noter : au jour du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement propriétaire en pleine propriété.

Vos parents vous donnent l’usufruit d’un bien immobilier.

On parle de donation avec réserve d’usufruit. Vos parents continuent de jouir du bien immobilier. Vous en devenez propriétaire au jour de leur décès.

Vous liquidez la succession de votre époux décédé.

En principe, lorsque votre époux décède, vous recevez le logement en usufruit. C’est-à-dire que vous pouvez continuer à y vivre jusqu’à votre décès. Vos enfants héritent de la nue-propriété : ils deviennent pleinement propriétaires au jour du décès de l’usufruitier.

Pourquoi la donation avec réserve d’usufruit est-elle intéressante sur le plan successoral ?

Au moment d’anticiper sa succession, la donation avec réserve d’usufruit est une option intéressante. Les parents donnent la nue-propriété, ils gardent l’usufruit.

  • Pour les enfants : ils n’ont pas la jouissance du bien immobilier du vivant de leurs parents. En revanche, ils en héritent gratuitement au décès : ils économisent de lourds droits de succession.
  • Pour les parents : ils payent des droits de donation, soit. Mais ils peuvent bénéficier de certaines exonérations. Chaque parent peut en effet donner à chaque enfant 100 000 € tous les 15 ans, sans payer de droits de donation. La valeur de la nue-propriété donnée par les parents, en outre est moindre. Les droits de donation sont donc calculés sur une base avantageuse. Autre intérêt pour les parents : en se réservant l’usufruit, ils peuvent continuer à habiter le bien immobilier toute leur vie.

Usufruit et succession : quelles options pour le conjoint survivant ?

  • En principe : le conjoint survivant reçoit la totalité de la succession en usufruit, les enfants héritent de la totalité de la succession en nue-propriété.
  • Par exception : le conjoint survivant reçoit 1/4 de la succession en pleine propriété – et les enfants héritent des 3/4 restants. Cette alternative au démembrement de propriété résulte de la volonté du conjoint survivant, ou de la loi – quand le couple a des enfants de différents mariages.

L’option pour la pleine propriété est préférable en cas de conflit familial. Le conjoint survivant en effet ne pourra procéder à la vente du bien en usufruit sans l’accord des nus-propriétaires. A défaut d’entente, ces derniers pourraient s’y opposer alors même que le conjoint survivant aurait besoin de vendre le bien en indivision.

Quels sont les droits et les obligations respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

Les droits et les obligations de l’usufruitier :

Vous avez l’usus et le fructus. C’est-à-dire que vous pouvez habiter le logement ou le mettre en location, sans l’accord du nu-propriétaire. Vous touchez les loyers le cas échéant.

En contrepartie, vous devez entretenir le bien immobilier.

Les droits et les obligations du nu-propriétaire :

Le nu-propriétaire a l’abusus. C’est-à-dire qu’il dispose du bien immobilier : il peut le vendre ou le détruire. Mais en réalité, il ne peut prendre ces décisions sans l’accord de l’usufruitier. Le nu-propriétaire possède donc le bien, mais quasi-symboliquement. Ce n’est qu’au décès de l’usufruitier que le démembrement de propriété devient intéressant pour le nu-propriétaire. Il en devient en effet pleinement propriétaire, sans rien payer.

A noter : en cas de vente du bien en indivision avant le décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire reçoit une partie du prix de vente.

Comment les charges d’un bien en usufruit sont-elles réparties ?

Etre propriétaire d’un bien immobilier coûte de l’argent : impôts et taxes et travaux principalement. Découvrez qui paye quoi en cas de démembrement de propriété.

Usufruit et droits de succession : qui paye quoi ?

Votre parent a hérité de l’usufruit du logement familial au décès du conjoint, et vous avez reçu la nue-propriété ?

  • L’usufruitier paye les droits de succession à hauteur de la valeur de son usufruit. Cette valeur est calculée en fonction de son âge.
  • Le nu-propriétaire paye des droits de succession sur la valeur de la nue-propriété, calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Qui est propriétaire du bien au regarde de l’administration fiscale ?

Par principe, l’usufruitier est réputé propriétaire du bien immobilier devant l’administration fiscale. Sa valeur rentre dans son patrimoine pour le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) le cas échéant.

Qui paye les travaux d’entretien et d’amélioration d’un bien en usufruit ?

Considérez que la totalité des frais de travaux sont à la charge de l’usufruitier. Une exception néanmoins : les gros travaux sont payés par le nu-propriétaire. Il s’agit des travaux lourds, touchant à l’enveloppe du bâti – ravalement de façade, changement de clôture, modification de toiture…

Exemple de travaux à la charge de l’usufruitier : réparations des équipements de chauffage, réfection des peintures, remplacement des menuiseries…

Qui paye la taxe foncière d’un bien en usufruit ?

L’usufruitier paye la taxe foncière et la taxe d’habitation – à moins que le bien en indivision soit loué. Usufruitier et nu-propriétaire peuvent prévoir une répartition différente, dans une convention écrite – pour éviter les litiges.

Comment procéder à la vente d’un bien en usufruit ?

Vous souhaitez sortir de cette situation de démembrement de propriété ? Vous ne voulez plus être propriétaires à plusieurs ? Vous avez besoin d’argent ? Découvrez vos options de vente d’un bien en indivision.

L’usufruitier ou le nu-propriétaire peut-il vendre le bien immobilier sans l’accord de l’autre ?

Non, la vente d’un bien en usufruit nécessite obligatoirement le consentement de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Ils doivent se mettre d’accord sur le principe et les modalités de la vente. A défaut, le bien en indivision ne peut pas être vendu.

L’usufruitier peut-il vendre son usufruit ?

Oui, vous pouvez tout à fait vendre votre droit à l’usufruit sans l’accord préalable du nu-propriétaire. Pour préserver les droits du nu-propriétaire, la loi prévoit que le droit à usufruit s’éteint à votre propre décès. Le nu-propriétaire n’a pas à attendre le décès du nouvel usufruitier pour récupérer la pleine propriété du bien immobilier.

Le nu-propriétaire également peut vendre son droit à la nue-propriété. En tant qu’usufruitier, la loi vous protège : le nouveau nu-propriétaire ne peut en aucun cas vous déloger du bien immobilier.

Comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?

Vous vendez votre usufruit ? Pour en calculer la valeur, vous pouvez vous reporter au barème légal :

AGE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90 %

10 %

Moins de 31 ans révolus

80 %

20 %

Moins de 41 ans révolus

70 %

30 %

Moins de 51 ans révolus

60 %

40 %

Moins de 61 ans révolus

50 %

50 %

Moins de 71 ans révolus

40 %

60 %

Moins de 81 ans révolus

30 %

70 %

Moins de 91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

Ce barème publié au Code général des impôts permet également de calculer les droits de donation ainsi que les droits de succession.

Exemple : vous héritez d’une maison d’une valeur de 100 000 € en usufruit, vos enfants en reçoivent la nue-propriété. Vous avez 65 ans. La valeur de l’usufruit est égale à 40 %. Vous payez des droits de succession sur 40 % x 100 000 € = 40 000 €. Vos enfants payent des droits de succession sur 60 000 €.

Comment le prix de vente d’un bien en usufruit est-il réparti ?

Le prix de vente d’un bien en usufruit est également réparti sur la base du barème fiscal.

Exemple : vous vendez un bien en usufruit alors que vous avez 85 ans ? Vous recevez 20 % du prix de vente.

Les frais de vente – frais de notaire, diagnostics immobiliers… – sont répartis dans les mêmes proportions.

Que devient le bien au décès de l’usufruitier ou du nu-propriétaire ?

  • Décès de l’usufruitier : le nu-propriétaire récupère gratuitement l’usufruit. Il détient dès lors la pleine propriété.
  • Décès du nu-propriétaire : les héritiers du nu-propriétaire deviennent à leur tour nus-propriétaires dans le cadre de la succession.

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