Le délai entre le compromis et la vente est communément fixé à 3 mois. Vous êtes l’acheteur ? Cela représente 3 longs mois à patienter, réfrénant votre hâte d’enfin récupérer les clés de votre nouveau logement… Mais 3 petits mois seulement pour réaliser vos conditions suspensives ! Côté vendeur, les problématiques sont autres. Une attente qui semble longue jusqu’à l’obtention du prix de vente – qui conditionne peut-être un futur investissement… Mais un délai suffisant pour organiser le déménagement ! Pourquoi ce délai usuel de 3 mois entre le compromis et la vente ? Quel délai minimum pour finaliser la transaction immobilière ? Comment proroger l’avant-contrat ? Réponses.
Sommaire
Que vous soyez acheteur ou vendeur, une transaction immobilière prend du temps. Quelques rappels de base…
Acheter un logement dans l’ancien, de la recherche à l’obtention des clés, prend en moyenne 4 à 7 mois. Dans le neuf, tout dépend de l’avancement des travaux… Mais qu’est-ce qui prend autant de temps ?
L’avant-contrat est soit un compromis de vente, soit une promesse unilatérale de vente (PUV). En termes de délais, cela ne change rien : comptez environ 3 mois entre l’avant-contrat et la vente définitive. Notez d’ailleurs que la durée de validité doit être mentionnée dans la promesse ou le compromis. C’est seulement à l’issue du délai prévu contractuellement que vous signez l’acte authentique.
La différence entre promesse et compromis de vente :
Que vous signiez par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou d’un notaire, il est d’usage de prévoir un délai de 3 mois entre le compromis et la vente.
A noter : vous versez une somme d’argent à la signature de l’avant-contrat. C’est l’indemnité d’immobilisation dans le cadre d’une promesse, elle représente environ 10% du prix de vente. Dans le cadre d’un compromis, c’est le dépôt de garantie, égal à 5 à 10% du prix de vente. Sachez que ces sommes sont bloquées pendant toute la durée de l’avant-contrat, soit pendant environ 3 mois.
Pourquoi 3 mois de délai entre le compromis et la vente ? Pour laisser le temps au notaire de préparer la vente sur les plans juridique, administratif et fiscal… mais aussi et surtout pour réaliser les conditions suspensives, et purger les éventuels droits de préemption !
Différents types de clauses suspensives conditionnent les ventes immobilières. Très fréquemment, l’achat est conditionné par l’obtention d’un prêt.
La condition d’obtention de financement bancaire :
Premièrement, vous sollicitez les banques – ou le courtier qui s’en charge. Mais ce n’est pas si simple : vous aurez dû réunir en amont toutes pièces utiles à l’étude de votre dossier de demande de prêt immobilier. Ensuite, vous vous heurtez aux délais d’instruction bancaire, qui vous paraissent longs… Vous avez un accord de principe ? Bonne nouvelle, mais ce n’est pas suffisant. Vous attendez encore l’accord de l’organisme de cautionnement, puis la proposition d’assurance-crédit. Ce n’est qu’à ce terme que vous recevez votre offre de prêt… et vous devez encore patienter : 10 jours de réflexion obligatoires avant de signer. Seulement alors, vous obtenez le déblocage des fonds.
A noter : le compromis mentionne les délais à respecter pour faire votre demande de prêt. Veillez à les respecter, pour éviter que l’acheteur vous le reproche.
Les autres conditions suspensives :
Le logement que vous achetez était loué :
Votre vendeur a donné congé à son locataire pour vendre ? Le locataire a un droit de préemption ! A compter du préavis, il dispose de 2 mois pour décider d’acheter ou non. Au moment du compromis, le notaire s’assure que le locataire n’a pas exercé son droit de préemption. Ces démarches peuvent allonger le délai entre le compromis et la vente, notamment si le vendeur n’a pas respecté ses obligations.
La commune a un droit de préemption urbain :
Certaines communes ont le droit de préempter, c’est-à-dire d’acheter à votre place. Lorsqu’un droit de préemption urbain existe, le notaire informe la mairie au jour du compromis : le maire a 2 mois pour se porter acquéreur. Les 2 à 3 mois de délai entre le compromis et la vente, dans ce cas, sont d’autant mieux justifiés…
Une vente immobilière est un acte juridique important, qui implique de fournir de nombreux documents justificatifs. Côté vendeur notamment, il s’agit de transmettre le titre de propriété, les diagnostics techniques, les documents de copropriété le cas échéant. Et ces papiers parfois longs à obtenir. Le notaire en outre prend le temps de vérifier l’état hypothécaire du bien et le cadastre. Réunir, transmettre, vérifier… vous l’avez compris, toutes ces démarches administratives prennent du temps. Mais fort à parier que votre notaire réactif fera au plus vite pour respecter vos délais !
Retard dans l’instruction de votre dossier de prêt immobilier, papiers manquants, recours du locataire… la non-réalisation d’une condition suspensive dans les délais, ou tout autre imprévu administratif, retarde la vente. Et ces situations sont fréquentes en pratique.
Attention : au terme de la durée de la promesse ou du compromis, le vendeur n’est plus engagé. Il peut donc valablement refuser de vendre. Mais pas de panique, votre notaire négociera avec le notaire du vendeur pour proroger l’acte.
A noter : vous prolongez la promesse de vente à plus de 18 mois à compter de sa signature ? L’acte doit obligatoirement être passé devant notaire.
Les 3 mois de délai entre le compromis et la vente définitive n’est pas écoulé alors que toutes les conditions sont remplies pour signer l’acte authentique ? Vous pouvez tout à fait signer. Il suffit de trouver une date à laquelle toutes les parties – notaire compris – sont disponibles.
Un cas de figure rare permet de réduire a minima le délai entre le compromis et la promesse : vous achetez comptant – et aucun droit de préemption ne s’applique. Dans ce cas, nul besoin de signer un avant-contrat ! Quoi qu’il en soit, vous êtes obligé de respecter le délai légal de rétractation de 10 jours. Avec ou sans compromis, le délai minimum pour devenir propriétaire est donc de 10 jours à compter de la notification de l’acte.
A noter : le professionnel – marchand de biens, par exemple – ne bénéficie pas du droit de rétractation. Dans ce cas, la vente peut être immédiate. Des plateformes numériques innovantes permettent d’ailleurs d’accélérer le délai entre le compromis et la vente : c’est un professionnel qui achète, sans droit de rétractation.
Vous êtes pressé, et c’est tout naturel. Mais attention, ne fixez pas une durée de validité trop courte pour le compromis. Le délai jusqu’à la vente vous permet de réaliser vos conditions suspensives sereinement. D’autant plus que vous ne maîtrisez pas tout, tenez compte des délais de tous vos interlocuteurs dans votre projet d’achat !
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