Loi Carrez et maison : quelle surface achetez-vous ?

Loi Carrez et maison : applicable ou non ? Tout dépend du type de bien que vous achetez ! Les conditions d’application de la superficie loi Carrez dépendent en effet du statut du logement. Applicable pour une maison ou un appartement en copropriété, la loi ne prévoit rien pour la vente d’une maison individuelle. Qu’est-ce qu’une maison en copropriété ? Comment se calcule la loi Carrez ? Comment vous sécuriser si vous achetez une maison individuelle ? Réponses !

Loi Carrez et maison en copropriété

« Maison en copropriété » ? Aussi rare soit-il, ce statut existe ! Et il emporte un certain nombre de conséquences qui peuvent être décisives dans votre décision d’acheter… Pas de panique, vous en êtes informé très clairement par le vendeur – et le notaire – avant votre achat.

A noter : on parle communément de copropriété verticale pour un immeuble d’appartements, nécessairement situés les uns au-dessus des autres. On utilise en toute logique la notion de copropriété horizontale pour des maisons, situées les unes à côté des autres.

Copropriété Verticale Loi Carrez Applicable

La superficie loi Carrez est applicable dans une maison en copropriété

Zoom sur la copropriété horizontale :

Une maison est en copropriété horizontale lorsqu’elle partage juridiquement son terrain et ses équipements annexes avec d’autres maisons. Attention, cela ne signifie pas forcément que votre voisin peut librement déambuler sous vos fenêtres dans le jardin attenant. En effet, vous pouvez tout à fait avoir l’usage privatif ou la jouissance exclusive de l’espace extérieur qui dessert votre logement. Tout dépend du règlement de copropriété : vérifiez bien les parties que vous achetez à titre privatif !

La maison en elle-même sera nécessairement une partie privative. En sus, vous aurez une quote-part des parties communes : parking, piscine, équipements sportifs… Vous partagerez l’usage des parties communes avec les copropriétaires. Et vous en partagerez également les frais d’entretien !

Avant d’acheter, lisez bien le règlement de copropriété pour connaître les règles d’organisation et savoir ce que vous avez le droit ou non de faire. Le vendeur est obligé de vous communiquer ce règlement à titre d’information… de même qu’il doit vous informer du métrage loi Carrez de la maison !

L’origine des copropriétés horizontales :

Vous trouverez des maisons en copropriété dans les zones pavillonnaires construites dans les années 60 à 80. A cette époque, les promoteurs n’obtenaient pas nécessairement les autorisations pour diviser le terrain en parcelles. Le terrain restait donc commun, et chaque maison construite était à usage privé. Autre situation à l’origine d’une copropriété horizontale : le partage de succession. Plusieurs héritiers, pour sortir de l’indivision tout en gardant la propriété commune du bâtiment, peuvent transformer la maison en copropriété. Dans ce cas, vous pouvez trouver une maison divisée en plusieurs appartements. Si vous achetez un de ces appartements, la loi Carrez s’applique !

Loi Carrez dans une maison en copropriété : que dit la loi ?

La loi du 18 décembre 1996, dite loi Carrez, oblige le vendeur d’un bien en copropriété à mentionner la superficie de la partie privative du lot dès le compromis de vente. Un décret en Conseil d’Etat est venu préciser les modalités de calcul de la superficie loi Carrez d’une maison ou d’un appartement en copropriété.

La surface mentionnée dans l’acte est garantie

Bonne nouvelle : quand vous achetez une maison en copropriété, la surface est garantie ! Aucun risque de mauvaise surprise, au contraire…

Les mesures de superficie loi Carrez de votre maison obéissent à des règles de calcul strictes :

Conformément au décret du 23 mai 1997, la superficie privative d’un lot de copropriété inclut : « la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres ». Sont exclus du calcul :

  • Tous espaces extérieurs de type balcons ou terrasses ;
  • Un garage, une cave ou toute autre dépendance non habitable par nature ;
  • Les espaces dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ;
  • Les éventuelles annexes d’une surface inférieure à 8 m2.
Surface Terrasse Exclue Calcul Loi Carrez

L’expertise du diagnostiqueur vous sécurise :

Sachez que la plupart des vendeurs, pour se protéger, font appel à un diagnostiqueur agréé ou à un géomètre-expert pour calculer la superficie loi Carrez de la maison en copropriété à vendre. Le « diagnostic » loi Carrez compte parmi les diagnostics obligatoires au moment de la vente d’un bien en copropriété. Par souci de simplicité, le vendeur aura tendance à confier l’intégralité des diagnostics au même professionnel. De votre côté, vous bénéficiez de son expertise : vous êtes sûr du nombre de mètres carrés que vous achetez !

Vos recours en cas d’erreur de surface :

La superficie réelle est supérieure à la superficie loi Carrez de l’acte de vente de la maison ? Vous êtes gagnant, tant mieux ! Il manque des mètres carrés ? Demandez une diminution du prix… 2 conditions à remplir :

  • La superficie réelle doit être inférieure de plus d’1/20ème à la superficie mentionnée dans l’acte ;
  • Vous devez agir dans un délai maximum d’1 an à compter de la signature de l’acte authentique.

Dans ce cas, vous êtes remboursé proportionnellement aux mètres carrés manquants.

Loi Carrez et maison individuelle

La superficie loi Carrez ne s’applique pas en maison individuelle

La plupart des maisons ne sont pas soumises au statut de la copropriété. Or quand vous achetez une maison individuelle, la loi Carrez ne s’applique pas. La question a été posée à l’Assemblée Nationale : pourquoi les maisons individuelles sont-elles exclues de la loi Carrez ? La réponse ministérielle est intéressante : quand vous achetez un logement en copropriété, vous ne devenez propriétaire que d’une surface de logement. Lorsque vous achetez une maison hors copropriété au contraire, vous devenez propriétaire du logement, mais aussi du terrain. Le prix de vente est donc fixé eu égard à la superficie habitable et à la superficie de terrain : une erreur de superficie habitable ne pourrait justifier à elle seule une baisse proportionnelle du prix… Les vendeurs de maisons individuelles sont donc exemptés d’un diagnostic !

Loi Carrez Non Applicable Maison Individuelle

Quelle surface achetez-vous ?

Si la loi Carrez ne s’applique pas à la maison que vous achetez, comment la surface du logement est-elle calculée ? La loi ne précise rien à ce sujet ! Le vendeur en effet peut tout à fait calculer le nombre de mètres carrés dans le respect des dispositions loi Carrez, ou utiliser toute autre méthode – comme par exemple calculer la surface lui-même de manière approximative… Encore plus surprenant, la loi n’oblige pas le vendeur à mentionner une surface dans l’acte de vente.

A noter :

  • Conformément aux articles 1616 et suivants du Code civil, le vendeur qui mentionne une surface peut être pénalisé en cas de surface réelle inférieure.
  • En l’absence de mention de surface, vous achetez la maison telle que vous l’avez visitée.

Comment sécuriser votre achat ?

Vous êtes pointilleux sur le nombre de mètres carrés ? Vous pouvez tout à fait demander au vendeur de faire établir un métrage par un expert – ou y procéder à vos frais. Et pour être sécurisé contractuellement, faites mentionner la surface loi Carrez sur l’acte de vente de votre maison.

Attention ! Il n’est pas rare de trouver une clause de non-garantie de surface dans l’acte de vente. Le cas échéant, vous n’avez aucun recours contre le vendeur. La jurisprudence a rappelé à ce sujet, dans un arrêt de la Cour de cassation du 19 mai 2016, que la clause de non-garantie ne peut être remise en cause.

Loi Carrez et loi Boutin, on fait le point

Loi Carrez et surface habitable : quelle différence ? Ces notions proches sont souvent confondues… ne faites plus l’erreur !

  • La loi Carrez s’adresse aux vendeurs de biens en copropriété.
  • La surface habitable telle que définie par la loi Boutin concerne les logements mis en location. Les modalités de calcul de la surface habitable sont sensiblement différentes.

Faire appel à un professionnel de type diagnostiqueur agréé est recommandé pour des mesures précises et conformes.

FAQ :

Quand s’applique la loi Carrez ?

La loi Carrez s’applique en cas de vente d’une maison ou d’un appartement en copropriété. Les maisons individuelles échappent au calcul de superficie loi Carrez.

Qu’est-ce qu’une maison en copropriété ?

Une maison en copropriété est soumise à un statut spécifique : vous êtes seul propriétaire de votre habitation, mais vous partagez la propriété des espaces et équipements communs avec les autres copropriétaires. Le règlement de copropriété organise la gestion et précise les droits et obligations de chacun : lisez-le bien avant d’acheter !

Comment se calcule la loi Carrez ?

La loi Carrez se calcule conformément à la loi, la plupart du temps en ayant recours aux services d’un diagnostiqueur. Sachez que :

  • Le placard entre dans la superficie s’il est haut de 1,80 m au moins.
  • Une mezzanine construite en dur et haute de plus d’1,80 m est incluse dans la superficie.
  • Une chambre est mansardée ? Seuls les mètres carrés bénéficiant d’une hauteur de plafond minimum d’1,80 m sont pris en compte.
  • Les combles, même aménagés, ne rentrent pas dans le calcul loi Carrez de votre maison si la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80m.

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