La vente d’un bien en indivision à 50/50 est parfois problématique. Refus de vendre, silence de l’autre indivisaire, absence d’accord sur le prix ou sa répartition… Alors comment faire pour sortir de l’indivision ? La loi anticipe ces situations conflictuelles, et vous offre plusieurs portes de sortie. « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision », soit, mais les démarches ne sont pas toujours évidentes… Le point sur vos options.
Sommaire
Le régime de l’indivision permet d’acquérir et/ou de détenir à plusieurs un bien immobilier. Vous pouvez vous retrouver en indivision à 50/50 du fait de la loi – dans le cadre d’une succession – ou choisir cette option pour acheter une maison ou un appartement à 2. Quelle que soit l’origine de l’indivision, vous pouvez vouloir vendre le bien immobilier, et parfois plus vite que prévu…
A noter : dans quels cas parle-t-on d’indivision à 50/50 ?
Au décès d’une personne, sa succession est ouverte. Le notaire identifie les héritiers ainsi que leur ordre dans la succession, puis attribue le patrimoine du défunt à chacun à proportion de ses droits. Dans un premier temps, et à défaut de donation du vivant prévue en amont, le patrimoine est transmis en indivision : tous les héritiers du premier rang reçoivent tout le patrimoine.
Illustration : vous héritez de votre parent avec votre frère ou sœur. Vous recevez la maison de vacances et la résidence principale en indivision : vous devenez propriétaire indivis du patrimoine, avec votre frère ou sœur. C’est-à-dire que vous êtes tous les 2 propriétaires ensemble des 2 biens.
L’indivision successorale n’est pas toujours une situation facile à gérer. D’où la volonté souvent rapide de procéder à la vente du bien en indivision à 50/50…
Exemples concrets et fréquents :
Dans toutes ces situations, la vente du bien en indivision à 50/50 est la meilleure alternative.
Votre époux et vous êtes marié sous le régime de la séparation de biens ? Vous avez conclu un PACS ? Votre conjoint et vous vivez en concubinage ? Vous pouvez acheter un bien immobilier – la plupart du temps votre résidence principale – avec votre conjoint, en indivision. Ce régime est intéressant si vous souhaitez alléger les formalités : le régime de l’indivision en effet s’applique par défaut, aucune démarche administrative à votre charge, ni aucune obligation de comptabilité.
L’achat en indivision est également une alternative offerte aux amis ou proches qui souhaitent investir à plusieurs – pour acheter une maison de vacances à se partager, par exemple.
La vente du bien en indivision à 50/50 intervient ou non dans une situation de conflit :
Quoi qu’il en soit, la vente du bien en indivision à 50/50 obéit à des règles, et peut s’avérer problématique.
A priori, une fois la décision de vente du bien en indivision à 50/50 prise, reste à trouver un acquéreur au prix et de signer chez le notaire. En pratique, le parcours est parfois semé d’embûches…
Pour la vente d’un bien en indivision à 50/50, 70/30 ou même 90/10, la règle est la même : l’accord de tous les indivisaires est requis. Vous devez donc prendre la décision de vendre à l’unanimité. Or l’autre indivisaire a peut-être d’autres projets concernant le bien immobilier…
Par exemple :
Autant de situations qui contrecarrent votre projet de vente.
Même une fois d’accord sur le principe, vous pouvez vous retrouver en désaccord sur les modalités de la vente du bien en indivision à 50/50. Cette situation est d’ailleurs la plus fréquente.
Pour fixer le prix de vente, vous pouvez vous référer aux estimations de plusieurs agents immobiliers. Ces professionnels impartiaux établissent la valeur du bien eu égard aux prix pratiqués sur le marché, vous disposez ainsi d’une indication fiable et difficilement discutable. En réalité, malheureusement, un indivisaire obstiné pourra vouloir vendre moins cher s’il est pressé de toucher l’argent. A contrario, l’indivisaire très gourmand pourra faire gonfler le prix, au risque de retarder la vente. Quoi qu’il en soit, ce sujet reste une problématique houleuse lorsqu’elle se pose, et de nature à bloquer votre projet de vendre pendant plusieurs mois.
La 2nde problématique concerne la répartition du prix de vente. En principe, chaque indivisaire reçoit une partie, à proportion de sa quote-part dans l’indivision. Si vous avez acheté à 50/50, vous partagez tout simplement le prix en 2. En pratique, 2 problèmes peuvent se poser :
Dans ces diverses situations, la vente du bien en indivision à 50/50 devient compliquée. Heureusement, la loi prévoit des mécanismes pour en sortir.
Vous envisagez la vente d’un bien en indivision à 50/50 ? Voici vos 4 options, en fonction du climat d’entente entre vous…
Vous êtes tous 2 d’accord sur le principe et les modalités de la vente ? Bonne nouvelle, vous pouvez vendre sans plus tarder ! La procédure est la même que dans le cadre d’une vente classique : mise en vente par agence ou de particulier à particulier, signature du compromis, réitération par acte authentique devant notaire.
A défaut d’accord unanime, la loi prévoit en principe une échappatoire : les indivisaires qui détiennent la majorité des 2/3 des droits dans l’indivision peuvent obtenir la vente en justice. Dans le cas d’une vente d’un bien en indivision à 50/50, cette alternative de facto n’est pas envisageable.
Si l’autre indivisaire refuse de vendre le bien, vous pouvez tout à fait lui proposer qu’il vous rachète vos parts. Reste à se mettre d’accord sur le prix, et le conflit d’intérêts est évident…
A noter : vous pouvez également vendre votre quote-part à un tiers, même si cette option est peu réalisable en réalité. En tout état de cause, l’autre indivisaire dispose d’un droit de préemption sur votre quote-part, attention à bien l’avertir de votre projet et à respecter la procédure (notification de votre volonté par voie d’huissier, puis respect du délai de préemption d’un mois).
Dernière option pour la vente d’un bien en indivision à 50/50 lorsque le désaccord persiste et que les autres alternatives échouent : la voie judiciaire. Le juge, sous réserve d’impossibilité de trouver un accord amiable, ordonne le partage judiciaire du patrimoine. Il s’agit de répartir les biens immobiliers à parts égales. A défaut de partage, la vente est ordonnée par le tribunal qui établit les modalités de la vente du bien en indivision à 50/50 (prix et répartition).
Dans le cadre d’une indivision successorale, vous pouvez vous mettre d’accord avec l’autre indivisaire pour partager le patrimoine. A vous de fixer les parts de manière égale. Si les biens n’ont pas la même valeur, vous pouvez mettre en place un système de compensation financière.
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