Vente d’un bien en usufruit, succession, droits de l’usufruitier, répartition des charges

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Vente d’un bien en usufruit, succession et usufruit, donation avec réserve d’usufruit… la notion d’usufruit, concept juridique très abstrait, pose souvent question. Dans ce guide complet, nous avons répertorié les questions les plus fréquentes auxquelles nous répondons.

Usufruit et nue-propriété : de quoi s’agit-il ?

Juridiquement, vous pouvez posséder un bien immobilier à plusieurs de différentes manières :

  • En indivision : vous êtes tous propriétaires de tout le bien immobilier, dans des proportions distinctes.
  • En copropriété : vous êtes chacun propriétaire d’un lot – un appartement d’un immeuble, par exemple.
  • En SCI : vous détenez des parts de société, qui représentent chacune une fraction du bien immobilier.
  • En démembrement de propriété : le droit de propriété est démembré. C’est-à-dire que l’usufruitier dispose de certaines prérogatives, le nu-propriétaire dispose d’autres prérogatives.

Comment se retrouve-t-on usufruitier ?

Vous pouvez vous retrouver usufruitier volontairement ou du fait de la loi. En pratique, le démembrement de propriété intervient dans 3 cas de figure.

Vous vendez la nue-propriété de votre logement dans le cadre d’une vente en viager occupé.

La vente en viager occupé vous permet de recevoir de l’argent jusqu’à votre décès, tout en restant dans votre logement.

  1. Votre acheteur, au jour de la vente, vous verse une partie du prix du bien immobilier. On parle de « bouquet ».
  2. Chaque mois jusqu’à votre décès, vous recevez une somme d’argent : la rente viagère.
  3. Vous continuez à vivre chez vous jusqu’à votre décès. A noter : vous pouvez choisir de mettre le bien en location, auquel cas vous touchez vous-même les loyers.

L’intérêt de la vente en viager occupé pour vous, en tant qu’usufruitier ? Vous touchez un complément de retraite intéressant, tout en conservant la jouissance de votre domicile. Et pour l’acheteur de la nue-propriété ? Le prix de vente est calculé eu égard à l’âge de l’usufruitier. L’aléa relatif à la date du décès de l’usufruitier peut permettre à l’acquéreur de devenir propriétaire à un prix avantageux.

A noter : au jour du décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient automatiquement propriétaire en pleine propriété.

Vos parents vous donnent l’usufruit d’un bien immobilier.

On parle de donation avec réserve d’usufruit. Vos parents continuent de jouir du bien immobilier. Vous en devenez propriétaire au jour de leur décès.

Vous liquidez la succession de votre époux décédé.

En principe, lorsque votre époux décède, vous recevez le logement en usufruit. C’est-à-dire que vous pouvez continuer à y vivre jusqu’à votre décès. Vos enfants héritent de la nue-propriété : ils deviennent pleinement propriétaires au jour du décès de l’usufruitier.

Pourquoi la donation avec réserve d’usufruit est-elle intéressante sur le plan successoral ?

Au moment d’anticiper sa succession, la donation avec réserve d’usufruit est une option intéressante. Les parents donnent la nue-propriété, ils gardent l’usufruit.

  • Pour les enfants : ils n’ont pas la jouissance du bien immobilier du vivant de leurs parents. En revanche, ils en héritent gratuitement au décès : ils économisent de lourds droits de succession.
  • Pour les parents : ils payent des droits de donation, soit. Mais ils peuvent bénéficier de certaines exonérations. Chaque parent peut en effet donner à chaque enfant 100 000 € tous les 15 ans, sans payer de droits de donation. La valeur de la nue-propriété donnée par les parents, en outre est moindre. Les droits de donation sont donc calculés sur une base avantageuse. Autre intérêt pour les parents : en se réservant l’usufruit, ils peuvent continuer à habiter le bien immobilier toute leur vie.

Usufruit et succession : quelles options pour le conjoint survivant ?

  • En principe : le conjoint survivant reçoit la totalité de la succession en usufruit, les enfants héritent de la totalité de la succession en nue-propriété.
  • Par exception : le conjoint survivant reçoit 1/4 de la succession en pleine propriété – et les enfants héritent des 3/4 restants. Cette alternative au démembrement de propriété résulte de la volonté du conjoint survivant, ou de la loi – quand le couple a des enfants de différents mariages.

L’option pour la pleine propriété est préférable en cas de conflit familial. Le conjoint survivant en effet ne pourra procéder à la vente du bien en usufruit sans l’accord des nus-propriétaires. A défaut d’entente, ces derniers pourraient s’y opposer alors même que le conjoint survivant aurait besoin de vendre le bien en indivision.

Quels sont les droits et les obligations respectifs de l’usufruitier et du nu-propriétaire ?

Les droits et les obligations de l’usufruitier :

Vous avez l’usus et le fructus. C’est-à-dire que vous pouvez habiter le logement ou le mettre en location, sans l’accord du nu-propriétaire. Vous touchez les loyers le cas échéant.

En contrepartie, vous devez entretenir le bien immobilier.

Les droits et les obligations du nu-propriétaire :

Le nu-propriétaire a l’abusus. C’est-à-dire qu’il dispose du bien immobilier : il peut le vendre ou le détruire. Mais en réalité, il ne peut prendre ces décisions sans l’accord de l’usufruitier. Le nu-propriétaire possède donc le bien, mais quasi-symboliquement. Ce n’est qu’au décès de l’usufruitier que le démembrement de propriété devient intéressant pour le nu-propriétaire. Il en devient en effet pleinement propriétaire, sans rien payer.

A noter : en cas de vente du bien en indivision avant le décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire reçoit une partie du prix de vente.

Comment les charges d’un bien en usufruit sont-elles réparties ?

Etre propriétaire d’un bien immobilier coûte de l’argent : impôts et taxes et travaux principalement. Découvrez qui paye quoi en cas de démembrement de propriété.

Usufruit et droits de succession : qui paye quoi ?

Votre parent a hérité de l’usufruit du logement familial au décès du conjoint, et vous avez reçu la nue-propriété ?

  • L’usufruitier paye les droits de succession à hauteur de la valeur de son usufruit. Cette valeur est calculée en fonction de son âge.
  • Le nu-propriétaire paye des droits de succession sur la valeur de la nue-propriété, calculée en fonction de l’âge de l’usufruitier.

Qui est propriétaire du bien au regarde de l’administration fiscale ?

Par principe, l’usufruitier est réputé propriétaire du bien immobilier devant l’administration fiscale. Sa valeur rentre dans son patrimoine pour le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) le cas échéant.

Qui paye les travaux d’entretien et d’amélioration d’un bien en usufruit ?

Considérez que la totalité des frais de travaux sont à la charge de l’usufruitier. Une exception néanmoins : les gros travaux sont payés par le nu-propriétaire. Il s’agit des travaux lourds, touchant à l’enveloppe du bâti – ravalement de façade, changement de clôture, modification de toiture…

Exemple de travaux à la charge de l’usufruitier : réparations des équipements de chauffage, réfection des peintures, remplacement des menuiseries…

Qui paye la taxe foncière d’un bien en usufruit ?

L’usufruitier paye la taxe foncière et la taxe d’habitation – à moins que le bien en indivision soit loué. Usufruitier et nu-propriétaire peuvent prévoir une répartition différente, dans une convention écrite – pour éviter les litiges.

Comment procéder à la vente d’un bien en usufruit ?

Vous souhaitez sortir de cette situation de démembrement de propriété ? Vous ne voulez plus être propriétaires à plusieurs ? Vous avez besoin d’argent ? Découvrez vos options de vente d’un bien en indivision.

L’usufruitier ou le nu-propriétaire peut-il vendre le bien immobilier sans l’accord de l’autre ?

Non, la vente d’un bien en usufruit nécessite obligatoirement le consentement de l’usufruitier et du nu-propriétaire. Ils doivent se mettre d’accord sur le principe et les modalités de la vente. A défaut, le bien en indivision ne peut pas être vendu.

L’usufruitier peut-il vendre son usufruit ?

Oui, vous pouvez tout à fait vendre votre droit à l’usufruit sans l’accord préalable du nu-propriétaire. Pour préserver les droits du nu-propriétaire, la loi prévoit que le droit à usufruit s’éteint à votre propre décès. Le nu-propriétaire n’a pas à attendre le décès du nouvel usufruitier pour récupérer la pleine propriété du bien immobilier.

Le nu-propriétaire également peut vendre son droit à la nue-propriété. En tant qu’usufruitier, la loi vous protège : le nouveau nu-propriétaire ne peut en aucun cas vous déloger du bien immobilier.

Comment calculer la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété ?

Vous vendez votre usufruit ? Pour en calculer la valeur, vous pouvez vous reporter au barème légal :

AGE
de l’usufruitier

VALEUR
de l’usufruit

VALEUR
de la nue-propriété

Moins de 21 ans révolus

90 %

10 %

Moins de 31 ans révolus

80 %

20 %

Moins de 41 ans révolus

70 %

30 %

Moins de 51 ans révolus

60 %

40 %

Moins de 61 ans révolus

50 %

50 %

Moins de 71 ans révolus

40 %

60 %

Moins de 81 ans révolus

30 %

70 %

Moins de 91 ans révolus

20 %

80 %

Plus de 91 ans révolus

10 %

90 %

Ce barème publié au Code général des impôts permet également de calculer les droits de donation ainsi que les droits de succession.

Exemple : vous héritez d’une maison d’une valeur de 100 000 € en usufruit, vos enfants en reçoivent la nue-propriété. Vous avez 65 ans. La valeur de l’usufruit est égale à 40 %. Vous payez des droits de succession sur 40 % x 100 000 € = 40 000 €. Vos enfants payent des droits de succession sur 60 000 €.

Comment le prix de vente d’un bien en usufruit est-il réparti ?

Le prix de vente d’un bien en usufruit est également réparti sur la base du barème fiscal.

Exemple : vous vendez un bien en usufruit alors que vous avez 85 ans ? Vous recevez 20 % du prix de vente.

Les frais de vente – frais de notaire, diagnostics immobiliers… – sont répartis dans les mêmes proportions.

Que devient le bien au décès de l’usufruitier ou du nu-propriétaire ?

  • Décès de l’usufruitier : le nu-propriétaire récupère gratuitement l’usufruit. Il détient dès lors la pleine propriété.
  • Décès du nu-propriétaire : les héritiers du nu-propriétaire deviennent à leur tour nus-propriétaires dans le cadre de la succession.

96 réflexions au sujet de “Vente d’un bien en usufruit, succession, droits de l’usufruitier, répartition des charges”

  1. bonjour
    j’ai fait don de mon bien à mon fils nous aimerons tous les deux vendre ce bien pour racheter un autre bien.
    es-que mous l’usufruit est permutable sur le nouveau bien
    merci
    William Malea “le père” Xavier Malea “le fils” nous sommes en très bonne relation

    Répondre
    • Bonjour,
      Non, il s’agit de deux opérations distinctes.
      Il faudra donc faire une nouveau démembrement.
      Bien à vous,
      Maison-A-Vendre.com

      Répondre
    • Bonjour, j ai fait donation a mon fils d’une maison en Normandie propriété, maintenant avec mon accord il veut vendre a son fils moi,je lui vendrais l,usufruit, la question est la suivante , j’ai droit d,après le barème a 60000€ je voudrais lui vendre que 30000€ pui je le faire?

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      • Bonjour,

        Lorsque vous vendez votre usufruit, le barème fiscal est donné à titre indicatif. Ce barème s’impose en effet uniquement pour le calcul des droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière. Vous pouvez vous y fier si cela semble pertinent, mais vous pouvez aussi évaluer différemment la valeur économique de votre usufruit eu égard à la réalité.

        Votre notaire vous conseille à ce sujet.

        Sachez néanmoins que le prix de vente doit correspondre à la valeur réelle du bien, pour ne pas être considérée comme une donation déguisée. Sachez en outre que le prix d’achat sera pris en compte pour le calcul de la plus-value si votre petit-fils vend le bien.

        Répondre
    • Bonjour,

      Est-ce que chaque enfant a la nue-propriété d’un terrain ou est-ce que vous avez tous les 3 la nue-propriété de la totalité du terrain partagé ?

      Sachez quoi qu’il en soit que vous devez obtenir l’accord de votre père usufruitier pour vendre.

      Répondre
      • Bonjour

        Je totalement perdue
        Je suis ni propriétaire pleinement de ma maison mais mon père a l’usufruit du terrain sur lequel se trouve la maison. Ce dernier refuse que je vende malgré son approbation verbale, puisque toutes les démarches sont faites ( assainissement, conformité etc) je vis désormais dans une autre région et de plus et perdu mon emploi. Je me retrouve totalement bloqué ainsi que l’acheteur potentiel.Que puis je faire?

        Répondre
        • Bonjour,

          Dans la mesure où votre père a l’usufruit du terrain, vous ne pouvez pas vendre la pleine propriété du bâti et du foncier sans son accord.

          Vous pouvez essayer de vendre uniquement votre droit de nue-propriété, mais les acheteurs sont moins intéressés : votre père dans ce cas garde en effet l’usufruit du terrain, il peut donc en user comme il le souhaite, et l’acheteur doit attendre le décès de votre père pour récupérer la pleine propriété.

          Vous pouvez éventuellement vous rapprocher d’un avocat : il semble que votre père refuse de vendre alors même que vous avez engagé ensemble les démarches pour vendre ; en outre, votre père visiblement n’utilise pas son droit d’usufruitier sur le terrain. Peut-être que ces circonstances peuvent constituer un abus de droit de sa part. Sachez néanmoins que la procédure est longue et que les frais d’avocat ont un coût.

          La meilleure solution est de convaincre votre père de vendre. D’autant plus qu’il récupère une partie du prix de vente, ce qui peut être intéressant pour lui.

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  2. bonjour j’ai une petite retraite, je suis propriétaire d’une maison estimée à 150.000 sur laquelle il me reste encore 25.000 à rembourser en crédit puis-je vendre ma maison en nue propriété ? j’ai 67 ans quel montant me revient ?

    Répondre
    • Bonjour,

      Vous pouvez en principe vendre la nue-propriété de votre maison : vous en conservez la jouissance (vous continuez de l’habiter) et l’acquéreur récupère la pleine propriété à votre décès (ce qui prive vos héritiers d’une quelconque part).

      Si vous avez un emprunt en cours sur votre maison, rapprochez-vous de votre banque pour vérifier les conditions du contrat de prêt. Veillez également à informer l’acquéreur du capital restant dû sur le prêt ayant financé votre maison, et notamment si vous aviez pris une garantie hypothécaire sur la maison.

      A 67 ans, la valeur de la nue-propriété est égale à 60% de la valeur du bien. Pour une maison estimée à 150 000 €, vous vendez la nue-propriété 90 000 €.

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  3. Suite au décès de Monsieur X, Madame X propriétaire d’un bien immobilier pour sa moitié et usufruitière du 1/4 de la succession souhaite vendre une partie de cet immeuble. Doit elle obtenir l’accord obligatoirement de ses 4 enfants respectivement nue propriétaire de cette succession.

    Répondre
    • Bonjour,

      Madame X ne peut vendre le bien sans le consentement des nu-propriétaires. Sans ce consentement, elle peut uniquement vendre sa part en pleine propriété (1/2 du bien immobilier) auquel cas ses enfants se retrouvent en indivision avec l’acquéreur, et/ou son usufruit sur 1/8 du bien immobilier.

      Répondre
  4. Bonjour,

    J’ai ma maman qui acheté une maison avec son compagnon avec qui elle est pacsée. Elle a payé la maison au 3/4, lui a payé le reste. Elle veut lui donner l’usufruit sur la maison (il fera de même avec elle) dans le cas où elle décède. Mes questions sont les suvantes. Si elle décède avant son conpagnon, vais-je payer des droits de succession tout en devenant nu propriétaire du bien ou je payerai ces droits au décès du compagnon? Est-ce qu’il est possible d’assortir l’usufruit d’un terme déterminé, si oui lequel? Peut-on revenir à tout moment sur un testament où on donne l’usufruit à une personne (ici son compagnon), le modifier, l’annuler? Merci Bien cordialement, Sophie Riché

    Répondre
    • Bonjour,

      – Si elle décède avant son compagnon, vais-je payer des droits de succession tout en devenant nu propriétaire du bien ou je payerai ces droits au décès du compagnon ? => Au décès de votre mère, vous payez des droits de succession sur votre part d’héritage. Si vous héritez de la nue-propriété de la maison, vous payez des droits de succession sur la valeur de cette nue-propriété (calculée selon le barème fiscal ci-dessus), après déduction de l’abattement. Au décès du compagnon de votre mère, vous récupérez l’usufruit (vous devenez pleinement propriétaire) sans payer de droits de succession.

      – Est-ce qu’il est possible d’assortir l’usufruit d’un terme déterminé, si oui lequel ? => Votre mère peut faire une donation temporaire d’usufruit. Elle en choisit le terme (soit une durée, soit la survenance d’un évènement). Sachez que la donation, en tout état de cause, est notariée. Le notaire conseille les parties sur le terme de la donation temporaire. Mais c’est votre mère qui choisit.

      – Peut-on revenir à tout moment sur un testament où on donne l’usufruit à une personne (ici son compagnon), le modifier, l’annuler ? Votre mère peut tout à fait modifier ou annuler son testament tant qu’elle est vivante. Attention à bien enregistrer les modifications devant notaire, pour constituer une preuve valable.

      Répondre
  5. Bonjour,
    J’ai une maison en usufruit, que je n’habite pas. Je ne peux plus m’occuper de l’entretien.
    Cette maison revient à un de mes enfants. Il veut la vendre. Ai-je droit à une indemnisation au moment de la vente, sachant que j’ai fait des travaux de rénovation.
    Merci de votre réponse.

    Répondre
    • Bonjour,

      1/ Si votre enfant veut vendre la maison, il doit obtenir votre accord préalable.
      2/ Si vous êtes d’accord, vous vendez la maison et vous partagez le prix de vente à proportion de vos droits respectifs. Vous pouvez vous référer au barème fiscal (voir tableau ci-dessus) pour calculer votre part, en fonction de votre âge.
      3/ En vertu de l’article 599 du Code civil, vous n’êtes pas indemnisé pour les travaux que vous avez effectués, même s’ils ont augmenté la valeur du bien. Vous percevez uniquement votre part dans le prix de vente.

      Répondre
  6. Mon mari est décédé il avait un enfant d’un premier mariage et moi deux enfants aussi d’un premier mariage
    A son décès le notaire m’a dit que j’avais 50% de notre maison plus 40%sur la part de mon mari et la fille de mon mari60% surla part de son père
    La question est si j’ai bien compris a ma mort mes enfants auront ma part divisée entre eux deux
    Merci

    Répondre
    • Bonjour,

      Lorsqu’il y a des enfants de précédents mariages, le conjoint survivant hérite en principe d’1/4 de tout le patrimoine du défunt en pleine propriété.

      Dans votre situation :

      => J’imagine que vous étiez mariés sous un régime de communauté, ce qui explique que vous receviez la moitié de la maison (cette moitié vous appartient, elle est hors succession).
      => L’autre moitié de la maison fait partie de la succession. Vous devriez recevoir 25% de cette moitié, les 3/4 restant revenant à la fille de votre mari décédé. Mais peut-être que des dispositions prévues du vivant de votre mari auront modifié cette répartition, demandez à votre notaire…

      Quoi qu’il en soit, pour répondre à votre question : oui, vos enfants se partagent votre part à votre décès, chacun reçoit la moitié.
      Concrètement :

      => Soit vous décidez de vendre la maison, avec l’accord de la fille de votre mari décédé. Vous partagez le prix de vente selon les proportions indiquées par le notaire. Vos enfants se partageront votre argent (ou ce qu’il en reste) à votre décès.
      => Soit vous décidez de garder la maison avec la fille de votre mari décédé. Dans ce cas, vous êtes en indivision. Et à votre décès, vos enfants se retrouveront en indivision avec la fille de votre mari décédé – ils pourront décider ensemble de vendre le bien pour sortir de l’indivision et partager le prix de vente à proportion de leurs droits respectifs. Exemple si la maison est vendue 100 000 € à votre décès : chacun de vos enfants reçoit (50 000 €/2) + (20 000 €/2) = 35 000 € ; la fille de votre mari décédé reçoit 30 000 €.

      Répondre
  7. Bonjour, mon mari et moi, avons donné en 2017, un bien locatif à notre fille
    Mon mari est décédé en mai 2018, ma fille et moi, avons choisi d’être en indivision
    Nous voulons vendre ce bien d’une valeur de 320000€, comment se fera la répartition usufruitier/nu-propriétaire, à quel moment faut-il choisir
    Merci

    Répondre
    • Bonjour,

      Je ne comprends pas bien : si vous avez donné le bien à votre fille, il lui appartient. Vous n’avez plus aucun droit dessus, elle peut le vendre librement et reçoit la totalité du prix de vente.

      Si vous vendez un bien de la succession, sur lequel vous avez l’usufruit et votre fille la nue-propriété, la répartition du prix de vente peut se faire conformément au barème fiscal (tableau dans l’article ci-dessus). C’est alors votre âge qui détermine la proportion du prix de vente qui vous revient. Si vous avez 75 ans, par exemple, vous avez droit à 30% du prix de vente (320 000 € x 30% = 96 000 €) et votre fille reçoit le reste.

      Répondre
  8. Bonjour,
    Suite à un premier décès, je possède les 3/8 de la maison avec ma soeur en nu propriété . Suite second décès, le second conjoint (remariage) récupère l’usufruit de la moitié 5/8 restant. Ce conjoint veux vendre dans 2 ans et nous recuperons en valeur la moitié de ces 5/8 avec ma soeur ainsi que les 3/8 nous appartenant.
    Situation compliquée personnellement.
    Puis je vendre la moitié de mes 3/8 et celle des 5/8 des maintenant?
    Si je vend à un professionel de ce type d’operation qu’elles seront les consequences pour les deux parties restantes?
    Je desire qu’a la vente les deux autres parties concervent les mêmes droits
    Cordialement JP

    Répondre
    • Bonjour,

      La situation sur cette maison est complexe.

      Si je comprends bien, vous avez :

      – La pleine propriété de la moitié des 3/8 de la maison
      – La nue-propriété de la moitié des 5/8 de la maison

      Résultat : la maison est non seulement en démembrement de propriété (pour les 5/8) mais aussi en indivision (vous partagez la propriété avec votre soeur). En pratique, il paraît compliqué de trouver un acheteur pour une part de pleine propriété en indivision et un droit de nue-propriété. D’autant plus que votre soeur se retrouverait en indivision avec un tiers, une situation pas évidente à gérer.

      Sur ce type de bien, il est recommandé de vendre la totalité du bien et de partager le prix de vente à proportion des droits de chacun. Vous pouvez également vendre à votre soeur la moitié des 3/8 ainsi que votre droit de nue-propriété, pour sortir de cette situation. Pour obtenir des réponses très concrètes, prenez conseil auprès de votre notaire ou rapprochez-vous d’un professionnel de la vente en démembrement de propriété.

      Répondre
  9. Cher Nicolas, merci pour votre article qui a déjà répondu à plusieurs de mes questions. Cependant quelques une subsistent, peut être pourrez vous m’aider ?

    Suite au décès de ma mère je suis nu propriétaire et mon père (avec lequel aucun contacte n’est possible) usufruitier de leur maison. Cette maison a été mise en vente il y a 3ans et j’avais a l’époque signé un papier à l’agence donnant mon accord pour la mise en vente, enfin il me semble puisque je n’ai pas eu de double de ce papier.
    Aujourd’hui je viens de voir sur le site de l’agence que la maison a été vendu (elle ne l’était pas la semaine dernière donc c’est récent).
    L’agence ne doit elle pas me demander si je suis d’accord pour le prix avant de valider la vente ? Est ce normal que Je n’ai rien a signer ?

    Mon père peut il via l’agence ou le notaire faire en sorte que je n’ai pas l’argent de la part qui me revient ?

    Et enfin maintenant la maison vendue, théoriquement que doit il se passer maintenant ? L’agence doit elle me contacter et faire signer quelque chose ? Le notaire doit il me contacter également ? A quoi dois je faire attention en signant ?

    Je vous remercie pour les éclaircissements que vous voudrez bien m’apporter

    Répondre
    • Bonjour,

      Effectivement, votre accord est requis pour la vente de la maison dont vous êtes nu-propriétaire.

      1/ L’agence immobilière, en principe, doit vous présenter l’offre d’achat : sans votre acceptation (= vous signez l’offre d’achat), la maison ne peut être vendue. Votre père, en tant qu’usufruitier, ne peut en aucun cas vendre la maison sans votre accord. Contactez l’agence pour savoir ce qu’il en est, rappelez-leur la situation. Sachez néanmoins que si vous avez donné mandat à l’agence pour un prix déterminé, vous pourrez difficilement refuser une offre au prix.
      2/ Après acceptation de l’offre, vous allez signer un compromis (ou une promesse de vente). Là encore, votre signature à l’acte est indispensable.
      3/ Quoi qu’il en soit, la vente n’est définitive qu’à compter de la signature de l’acte authentique devant notaire. Or le notaire demande le titre de propriété de la maison avant de conclure la vente. Si ce n’est fait avant, le notaire constatera à ce stade que vous êtes nu-propriétaire. Il exigera donc votre consentement et votre signature, et l’argent qui vous revient vous sera effectivement versé.

      Concrètement, il est recommandé dans votre situation de prendre contact avec l’agence. Si un notaire est déjà sur le dossier, sachez qu’il est votre interlocuteur privilégié, en tant qu’homme de loi impartial. Il veillera notamment à préserver vos intérêts pécuniaires au moment de la répartition du prix de vente entre vous et votre père.

      Répondre
  10. Bonjour
    Notre mère de 97 ans est rentrée en epadh en juillet
    Elle ne pourra plus revenir chez elle
    Elle est usufruitière et ses 3enfants nu propriétaire
    Pouvons nous vendre l’appartement maman ne s’y oppose pas mais elle ne se rend plus compte des choses
    Merci pour votre réponse
    Cordialement

    Répondre
    • Bonjour,

      => La vente d’un bien immobilier dont la propriété est démembrée requiert le consentement unanime des usufruitiers (votre mère) et des nu-propriétaires (les 3 enfants).
      => Le consentement doit être “éclairé”, c’est-à-dire que votre mère doit être saine d’esprit – comprendre les conséquences qu’implique la vente.

      En pratique, un tiers qui y aurait intérêt pourrait invoquer la nullité de la vente sur le fondement du défaut de consentement éclairé de votre mère. Le notaire, notamment, veillera à ce point au moment de conclure la vente.
      1/ Si vous doutez que l’état de votre mère lui permette de consentir de manière éclairée à la vente, vous pouvez prendre l’avis d’un médecin spécialisé.
      2/ Si le médecin constate une insanité d’esprit, il pourra recommander de mettre en place une mesure de protection pour votre mère ou requérir une habilitation judiciaire pour la vente de la maison.

      Quoi qu’il en soit, notaire et juge (le cas échéant) prennent en compte les intérêts de votre mère au moment de la vente.

      Dans votre situation, il est recommandé de prendre conseil auprès de votre notaire de famille, un homme de loi qui saura vous orienter dans vos démarches.

      Répondre
  11. Bonjour,
    nous avons l’intention d acheter un bien immobilier pour vivre ensemble avec mon compagnon qui lui n’a pas d’enfant. Moi j’ai 3 enfants d’un premier mariage. Pour l’instant, nous avons chacun notre maison. Nous sommes en concubinage. quel est la meilleure des solutions pour soit
    1-achat d’un bien seule ou 2-achat d’un bien en indivision(50/50) ou 3-achat d’un bien en SCI?
    Si cas N°1 : : si je décède en 1er, un testament peut il protéger mon compagnon pour qu’il puisse jouir de ce bien jusqu’a son décès. Que ni location, ni vente soit possible sans un accord en commun avec mes enfants. Nous sommes âgées de 61ans et chacun conservera ses biens et deviendrons héritier pour moi mes enfants, lui sa nièce. le fait de payer un petit loyer peut il faire un engagement.
    Cas N°2: en cas de décès de l’un ou l’autre, on va se retrouver l’un ou l’autre face à la famille adverse
    Cas N° 3 : je ne connais pas bien la sci;
    quel serait la meilleure des solutions pour nous protéger et comment faire pour éviter au mieux les frais de succession. Je vous remercie de m’éclairer.
    bien cordialement
    Martine

    Répondre
    • Bonjour,

      Cas n°1 : achat d’un bien seule
      Si vous achetez seule le bien, il vous appartient. Or vous semblez vouloir que votre compagnon puisse en garder la jouissance jusqu’à son propre décès si vous décédez avant lui.
      => En principe : n’étant pas mariés ni pacsés, votre compagnon survivant n’a aucun droit sur le logement à votre décès. Vos 3 enfants en héritent, et peuvent légitimement imposer à votre compagnon de quitter le logement – soit parce qu’ils veulent le vendre, soit parce qu’ils veulent en profiter.
      => Pour laisser la jouissance à votre compagnon : vous pouvez prévoir de lui léguer l’usufruit du logement, par testament. Dans ce cas, vos enfants héritent de la nue-propriété, mais votre compagnon garde la jouissance du logement jusqu’à son décès. A son décès, vos enfants récupèrent la pleine propriété, sans payer de frais de succession supplémentaires (ils auront payé des frais de succession uniquement sur la nue-propriété reçue en héritage à votre décès). Le logement faisant l’objet d’un démembrement de propriété, vos enfants ne pourront ni le vendre ni le louer jusqu’au décès de votre compagnon. Seul leur accord à tous permettra la vente ou la mise en location, auquel cas chacun percevra l’argent à proportion de ses droits.
      => Attention : dans ce cas, la nièce de votre compagnon ne reçoit rien au décès de votre compagnon.

      Cas n°2 : achat d’un bien en indivision (50/50)
      Si vous achetez en indivision à 50/50, le bien vous appartient à tous les 2 à 50/50.
      => Si vous décédez avant votre compagnon : vos enfants héritent de la moitié du bien (chacun hérite d’1/3 de la moitié du bien) et se retrouvent en indivision avec votre compagnon. Lorsque votre compagnon décède, sa nièce hérite de la moitié du bien. Vos enfants in fine se retrouvent en indivision avec la nièce de votre compagnon.
      => Si votre compagnon décède avant vous : sa nièce hérite de la moitié du bien, vous vous retrouvez en indivision avec elle. Puis à votre décès, vos enfants se retrouvent en indivision avec la nièce.
      => Attention : l’indivision est une situation compliquée à gérer. Si l’un des indivisaires veut vendre, l’autre a le droit d’acheter en priorité, mais s’il n’a pas d’argent la vente peut être “forcée”.

      Cas n°3 : achat d’un bien en SCI
      Le concept est similaire à l’indivision, sauf que vous créez des “parts” de SCI. Mais in fine, les héritiers respectifs se retrouvent à posséder ensemble le bien ce qui crée de la même manière une situation compliquée.

      Vous voulez :

      1/ Vous protéger
      L’achat seule avec legs de l’usufruit par testament semble très adapté. Mais seuls vos enfants héritent du bien, la nièce n’a rien au décès de votre compagnon.
      2/ Réduire les frais de succession
      Si vous léguez l’usufruit à votre compagnon, et que vous décédez avant lui, vos enfants ne payent des droits de succession que sur la nue-propriété (et après application de l’abattement) dont la valeur est inférieure à celle de la pleine propriété. C’est donc une bonne option.

      Répondre
  12. Bonjour,
    Nous venons de nous pacser en vue de l’achat d’un appartement. J’ai 65 ans sans enfant 1 frère et 1 sœur. Lui a 67 ans 2 enfants d’un mariage précédent. Nous avons fait un testament sur lequel nous nous léguons l’usufruit de la résidence principale. Nous pensons acheter un bien à 300000 €. Lui met 120000 € moi 180000 €. Ma question est : s’il décède avant moi ses enfants peuvent ils m’obliger à vendre l’appartement pour récupérer leur part d’héritier réservataire ou doivent ils attendre mon décès ?
    Je vous remercie pour votre réponse

    Répondre
    • Bonjour,

      => En principe : au décès de votre partenaire, vous vous retrouvez en indivision avec ses enfants sur le bien immobilier. Vous conservez vos parts (vous êtes propriétaire à hauteur de 60 %) et vous héritez de l’usufruit sur la part de votre partenaire (40%). Ses enfants héritent de la nue-propriété de 40% du bien. Dans la mesure où vous êtes usufruitière de la totalité du bien, cela vous donne le droit d’habiter le logement jusqu’à votre propre décès. Votre accord est nécessaire pour vendre.

      => La nuance : comme vous l’évoquez, les 2 enfants de votre partenaire ont le droit de recevoir a minima leur réserve héréditaire, chaque enfant a droit à au moins 1/3 du patrimoine. Votre partenaire peut disposer librement du 1/3 restant (quotité disponible).
      Par exemple : si le patrimoine de votre partenaire n’inclut que ses parts du bien, évalué à 300 000 €, son patrimoine total est évalué à 40% x 300 000 € = 120 000 €. Chaque enfant a le droit à 40 000 € minimum, la quotité disponible s’élève à 40 000 €.
      Si la valeur de l’usufruit n’excède pas la quotité disponible de 40 000 €, le legs ne peut pas être remis en cause. Dans le cas contraire, les enfants peuvent peuvent exercer une action en réduction. Pour calculer la valeur de l’usufruit, il faut se référer au barème.
      Par exemple : si votre partenaire décède à 90 ans, l’usufruit s’élève à 20% des parts de votre partenaire, soit 20% x 120 000 € = 24 000 € et ne dépasse la quotité disponible. S’il décède plus jeune, la valeur de l’usufruit est supérieure, et peut dépasser la quotité disponible.

      Pour vous sécuriser, et si les enfants de votre partenaire sont d’accord, vous pouvez prévoir qu’ils renoncent à leur action en réduction. Le notaire peut vous éclairer sur les modalités de cette renonciation au moment de signer l’achat de votre maison.

      Répondre
  13. Bonjour,
    Maman (89 ans) compte vendre la maison qu’elle occupe depuis le décès de Papa pour en acheter une autre plus près de l’une de ses filles. Cette maison lui appartient en propre pour la moitié et elle a l’usufruit sur l’autre moitié. Nous sommes 4 frères et sœurs nu propriétaires.
    Nous souhaitons tous qu’elle puisse réinvestir la totalité du produit de la vente pour acheter cette nouvelle maison .
    Que nous conseillez-vous ?

    Répondre
    • Bonjour,

      Au moment de la vente de la maison, vous pouvez faire un “report d’usufruit”. C’est exactement l’opération que vous décrivez : la totalité du prix de vente est réinvesti dans la nouvelle maison et le démembrement de propriété est maintenu sur cette nouvelle maison. Votre maman conserve sa part en propre et sa part en usufruit. Vous héritez à son décès.

      Attention à prévoir une convention de report ! Quand la maison actuelle est vendue, vous tous (votre maman et tous les frères et soeurs) signez un accord devant notaire pour enregistrer l’opération. Cette convention est importante pour 2 raisons :

      => Aucun frère ou soeur ne peut remettre en question le report, votre maman a la jouissance de la nouvelle maison jusqu’à son décès
      => Au décès de votre maman, vous héritez de sa part en propre sur laquelle vous payez des droits de succession. Sur l’autre part dont vous êtes nu-propriétaires, vous ne devez pas payer de droits de succession : vous récupérez l’usufruit gratuitement. L’existence de la convention permet de prouver le report et d’éviter de payer des droits de succession en cas de remise en cause par l’administration fiscale.

      Votre notaire vous conseille et établit la convention de report au moment de la vente de la maison.

      Répondre
      • Bonjour Sarah,

        Je me retrouve dans le même cas que cette dame, à la vente de ma maison principale avec report de l’usufruit, serais-je imposé, ou mes enfants, sur la plus value. Merci et bonne journée.
        Pascal.

        Répondre
        • Bonjour,

          Vous êtes exonéré d’impôt sur la plus-value dans la mesure où vous vendez votre résidence principale en tant qu’usufruitier. Vos enfants en revanche, en tant que nu-propriétaires, payent de l’impôt sur la plus-value – avec application de l’abattement pour durée de détention.

          Répondre
  14. bonjour,
    mon père est décédé en 2010 depuis ma mère gère la maison familiale ou d’ailleurs elle ne vit plus.
    elle a décidé de vendre la maison et de s’acheter une nouvelle maison avec son nouveau mari, tout cela avec l’argent de ma maison familiale vendue.
    je n’y suis pas du tout opposé.
    Mais en a t’elle le droit?
    Merci

    Répondre
    • Bonjour,

      A qui appartient la maison ?

      Si vous en avez hérité avec votre mère au décès de votre père, a priori, votre mère est usufruitière et vous êtes nu-propriétaire (dans des proportions variables selon le régime matrimonial de vos parents).

      Quoi qu’il en soit, votre mère ne peut pas vendre la maison sans votre accord si vous en êtes nu-propriétaire.

      Si vous êtes d’accord pour vendre, il est recommandé de mettre en place une convention de report de démembrement sur la nouvelle maison. Cela vous permet de préserver vos droits, mais aussi d’éviter de payer de nouveau des droits de succession au décès de votre mère.

      Votre notaire vous éclaire sur les modalités de cette convention au moment de la vente de la maison familiale.

      Répondre
  15. Bonjour,
    Après 30 ans de silence, un agent immobilier vient de m’envoyer un courrier m’expliquant que ma mère souhaite vendre sa maison (elle a 85 ans) pour aller vivre chez mon frère.
    Elle a l’usufruit de la maison. J’ai un frère et une demie sœur du coté de ma mère issue d’un premier mariage.
    Si j’accepte la vente de la maison, cela veut dire que la partie de mon père est divisée à 50% entre mon frère et moi.
    Mais concernant la partie de ma mère, vu qu’elle est en vie, est ce que cela veut dire qu’elle garde les 50% restant ? ou bien doit elle diviser les 50% restant entre elle, mon frère, ma demi-sœur et moi ?
    Suis-je obligée d’accepter la vente de la maison ?
    En vous remerciant.

    Répondre
    • Bonjour,

      Si je comprends bien : vous et votre frère avez hérité de la nue-propriété de la moitié de la maison au décès de votre père. Votre mère a l’usufruit sur cette moitié, et la pleine propriété de l’autre moitié.

      1/ L’accord de tous est nécessaire pour vendre le bien en démembrement de propriété : vous n’êtes pas obligée d’accepter la vente de la maison.

      2/ Si vous vendez la maison :
      Vous et votre frère partagez la moitié du prix de vente de la maison, mais seulement pour la valeur de la nue-propriété (puisque votre mère a l’usufruit). Votre mère a 85 ans : conformément au barème fiscal, la valeur de la nue-propriété est égale à 80%. Vous partagez donc avec votre frère 80% de la moitié du prix de vente.
      Votre mère récupère le reste de l’argent issu de la vente. Ce n’est qu’au décès de votre mère que vous héritez de cet argent (ce qu’il en restera).

      Vous pouvez également décider de laisser tout l’argent de la vente de la maison à votre mère, et prévoir une convention de quasi-usufruit. Dans ce cas, vous récupèrerez vous et votre frère la moitié du prix de vente de la maison (et pas uniquement les 80%), sans payer de droits de succession.

      Répondre
  16. Bonjour,
    Mes enfants ayant besoin d’ argent, ont mis en vente la maison dont je suis usufruitière et nu propriétaire de 3/8 eme, depuis le décès de mon époux .Sous le choc, j’ ai signé l’ offre d’ achat et le premier compromis mais pas l’ acte définitif.J’ en suis très très perturbée.
    Est il possible de faire marche arrière ?
    N’ y avait il pas d’ autre solution que de vendre cette résidence secondaire à laquelle je tiens beaucoup?

    Répondre
    • Bonjour,

      Vous êtes engagé dès lors que vous signez le compromis, vous ne pouvez pas faire machine arrière – les acquéreurs pourraient vous poursuivre en justice et demander la vente forcée ou au moins des dommages et intérêts. La seule solution serait de prouver que votre consentement à la vente n’était pas “éclairé”, ce qui est difficile en pratique…

      En tant qu’usufruitière et nu-propriétaire des 3/8, vous récupérez une partie du prix de vente : 3/8 + la valeur de votre usufruit en fonction de votre âge.

      Répondre
  17. Bonjour, je suis actuellement nu-propriétaire de la maison de mon père dont il a l’usufruit donc, j’aimerais faire don de ma nue-propriété à une association avant son décès, est-ce possible svp ?

    Répondre
    • Bonjour,

      Vous pouvez donner la nue-propriété de la maison à une association. Dans ce cas, votre père conserve l’usufruit : l’association ne peut le déloger, votre père peut habiter ou louer la maison jusqu’à son décès. A son décès, l’association récupère la pleine propriété de la maison.

      Répondre
  18. Bonjour

    Mes parents au regime de la communauté m ont donner a moi marier en separation de bien et ma soeur au regime de la communaute une maison de famille en nu propriete et ont gardé l usufruit.

    Ma soeur 2 enfants est decede

    En cas de remariage du mari restant comment faire en sorte que la nouvelle compagne ne spoile la part d heritage de mes neuveux sachant qu elle a elle meme des enfant d un premier mariage

    Répondre
    • Bonjour,

      Au décès de votre soeur, ses enfants et son mari ont hérité de sa part de nue-propriété. Sachez que si son mari se remarie, quel que soit le régime matrimonial (sauf communauté universelle), sa part de nue-propriété reste un bien propre car issue d’un héritage.

      En l’état actuel des choses, vous êtes nu-propriétaire de la maison, avec vos neveux et le conjoint survivant de votre soeur. La vente de la maison nécessite l’accord de tous les nu-propriétaires et des usufruitiers. Si vos neveux sont mineurs, en outre, il faut l’autorisation du juge des tutelles pour vendre le bien. Vos neveux sont donc protégés.

      Dans l’ordre naturel des choses, vos parents usufruitiers vont décéder avant vous, vos neveux et le conjoint survivant de votre soeur. A ce moment-là, vous récupèrerez automatiquement la pleine propriété de la maison : vous serez propriétaires indivis avec vos neveux et le conjoint survivant de votre soeur. Vous pourrez sortir de cette indivision en vendant la maison, auquel cas chaque propriétaire récupère sa part du prix de vente et en dispose librement. Dans ce cas, le conjoint survivant de votre soeur peut racheter un bien en faisant une déclaration de remploi de biens propres. Si sa nouvelle épouse décède avant lui, vos neveux seront les seuls héritiers. Si son épouse décède après lui, vos neveux partagent l’héritage avec l’épouse. Si le conjoint survivant de votre soeur souhaite tout transmettre à vos neveux, il doit leur faire une donation de son vivant.

      Répondre
  19. Bonjour,

    Mes parents ont respectivement 85 ans. Ma mère est atteinte de la maladie d’Alzheimer et j’ai par conséquent mis en place une mesure de protection d’habilitation familiale en place, car mon père souhaite vendre la maison en nu-propriété pour avoir un complément de revenus.
    J’ai 20 % des parts dans la maison, mes parents 40%-40%. Mon père a eu 2 enfants de mariages précédents qu’il ne voit plus, et ma mère de son côté à une nièce et un neveu majeurs (de mon frêre qui est décédé).
    Dès que nous aurons l’accord du Juge et l’expertise immobilière, auras-t’il le droit de mettre en vente sa maison dans le cadre d’une nu-propriété à quelqu’un d’extérieur à la famille sans le consentement des héritiers ? Merci pour votre réponse

    Répondre
    • Bonjour,

      Si le juge vous confie l’habilitation familiale, vous représentez votre mère pour les actes de disposition comme la vente de biens immobiliers.

      Si je comprends bien, votre père veut vendre la nue-propriété de la maison à un tiers, maison sur laquelle vous êtes 3 propriétaires indivis (vous, votre mère te votre père). En principe, la vente d’un bien en indivision nécessite l’accord de tous les indivisaires : votre père ne peut pas vendre la nue-propriété de la maison sans votre accord et celui de votre mère. Si vous vous opposez à la vente, en votre nom et en celui de votre mère, votre père ne peut donc pas vendre la nue-propriété de la maison. La vente pourrait être autorisée par un juge, si la volonté de vendre émanait des 2/3 des indivisaires mais ce n’est pas le cas en l’espèce, puisque votre père a seulement 40% des parts.

      Ce n’est donc pas le consentement des héritiers qui est ici requis pour vendre la nue-propriété de la maison, mais votre consentement et celui de votre mère que vous représentez dans le cadre de l’habilitation familiale.

      Répondre
  20. Bonjour,
    Je suis un peu obtus! Mon époux vient de DCD, pas de contrat de mariage mais une donation au dernier vivant. Lui, 2 enfants d’un premier mariage, 2 enfants ensemble. Le notaire me conseille le 1/4 en pleine propriété et les 3/4 en usufruit, notamment si je veux racheter un bien après la vente. (après accord de la fratrie). Mais ce que je ne comprends pas c’est 1/4 en pleine propriété! Cela laisse laisse à penser que tout est pour moi, ce qui est faux si je comprends bien! Si, avec leur accord, je vends la maison, mettons 200000€, j’ai ma part normale 100000€ + 50% de 10% des autres 100000€, 50% qui diminueront en fonction de mon âge? Ai-je bien tout compris? Merci.

    Répondre
    • Bonjour,

      Partons de l’hypothèse que vous optez pour 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit. Au moment de vendre la maison :

      => Vous récupérez votre part de la maison achetée pendant le mariage, soit 50% : vous récupérez 100 000 € sur un prix de vente à 200 000 €.
      => Vous héritez d’1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit sur les 100 000 € restants. Vous récupérez donc 1/4 x 100 000 € = 25 000 € et la valeur de votre usufruit sur les 75 000 € restants. La valeur de l’usufruit diminue effectivement avec l’âge. Si vous avez 60 ans, par exemple, la valeur de l’usufruit est de 50% : vous récupérez alors la moitié de 75 000 €.

      Répondre
  21. Bonjour,
    Je souhaite vendre un terrain à un ami, mais avoir l’usufruit du terrain avec son accord. Peut on le faire. merci

    Répondre
    • Bonjour,

      Vous pouvez vendre la nue-propriété du terrain, et conserver l’usufruit.

      Votre notaire établit l’acte de vente, qui précise les modalités du démembrement de propriété.

      Répondre
  22. Bonjour
    Une donation-partage a été réaliséé en 2003 affectant 2 biens immobiliers,l’un attribué en indivision à 3 enfants,l’autre au 4ème..Les parents conservaient l’usufruit.
    Le 1er bien a été vendu et les parents ont perçu 16% (conformément àux textes en fonction de leur age) et les donataires 29%.
    Si le donateur usufruitier avait été plus jeune,il aurait perçu autant que les nu-propriétaires.surprenant?A quoi sert la donation antérieure?à part le volet fiscal
    La somme revenant aux parents usufruitiers va etre ” noyée”dans leur épargne.Qu’en sera t’il au moment de la succession? la somme perçue liée à l’usufruit sera t-elle répartie entre les 4,y compris au profit du 4ème non propriétaire du bien au moment de la vente?
    merci bcp si possible réponse

    Répondre
    • Bonjour,

      1/ Sur la valeur de l’usufruit : elle est effectivement estimée eu égard à l’espérance de vie de l’usufruitier. Plus l’usufruitier est âgé, plus la valeur de son usufruit diminue.

      2/ Sur l’intérêt de la donation partage : elle permet aux parents d’organiser leur succession de leur vivant. Les parents donnent, éventuellement avec réserve d’usufruit, pour aider leurs enfants et pour optimiser la fiscalité de la transmission de patrimoine. Les parents partagent le patrimoine entre les enfants, ce qui a vocation à limiter les conflits intra-familiaux au moment de la succession. A noter que les enfants pourront toujours contester les modalités de partage, en cas de déséquilibre, au jour de l’ouverture de la succession.

      3/ Sur le prix de vente perçu par les parents : les parents et les 3 enfants nu-propriétaires ont décidé ensemble de vendre le bien immobilier. A priori, les parents usufruitiers disposent librement de leur part du prix de vente, et l’argent rentre dans leur patrimoine, qui sera partagé entre les 4 enfants au moment de la succession. Mais les parents et les 3 enfants peuvent décider de reporter l’usufruit sur l’argent de la vente : les 3 enfants sont nu-propriétaires de l’argent et les parents en sont usufruitiers. Dans ce cas, l’argent issu de la vente revient uniquement aux 3 enfants au jour de l’ouverture de la succession. Pour sécuriser l’opération, il est recommandé de mettre en place une convention de quasi-usufruit avec l’aide d’un notaire.

      Répondre
  23. Bonjour
    Ma mère détenait un bien immobilier en usufruit. Mon frère et moi étions nu-propriétaires. Ma mère est décédée. Je suis étonnée de la réponse du notaire qui me dit qu’il n’y a aucune démarche à faire, mon frère et moi sommes automatiquement propriétaires. Je précise qu’aucun document nous a été remis. Est ce normal ?

    Répondre
    • Bonjour,

      En tant que nu-propriétaires, votre frère et vous récupérez automatiquement l’usufruit, vous devenez pleinement propriétaires du bien, vous ne payez rien.

      Si vous n’en avez pas copie, vous pouvez obtenir l’acte constatant la transmission de la propriété en vous adressant au notaire ou au service de la publicité foncière du lieu du bien. Cet acte atteste que vous êtes propriétaires.

      Répondre
  24. Bonjour,
    Mes parents se sont mariés sous la communauté avec un dernier des vivants signé avant le décès de ma maman. Ils avaient un pavillon en commun. Je ne sais pas comment a été gérée cette succession. Mon père s’est remarié sous contrat. Il vient de décédé. Comment va se passer la succession pour ce même pavillon et pour les meubles etc … ? Nous sommes 2 enfants de cette première union. Pas d’autres enfants au sein du couple ou avant du côté de sa nouvelle femme.
    Merci

    Répondre
    • Bonjour,

      Si vous ne savez pas comment a été gérée la succession, je présume que votre père a choisi de recevoir la totalité de la succession en usufruit au moment du décès de votre mère : il a “récupéré” la moitié du patrimoine commun, il a hérité de l’usufruit de l’autre moitié et vous en êtes nu-propriétaires vous et votre frère ou soeur.

      Votre père s’est remarié sous contrat.

      => S’il s’est marié sous contrat de séparation de biens : à son décès, sa 2nde femme hérite de 1/4 du patrimoine de votre père en pleine propriété. C’est-à-dire qu’elle hérite de 1/4 de la moitié du pavillon et des meubles que votre père avait récupéré au décès de votre mère. Vous héritez des 3/4 de la moitié du pavillon et des meubles, et vous récupérez automatiquement l’usufruit de l’autre moitié. En pratique, si vous vendez le pavillon : votre frère ou soeur et vous partagez 7/8èmes du prix de vente total. Exemple : si vous vendez le pavillon 800 000 €, la 2nde femme de votre père reçoit 100 000€, vous recevez 350 000 € et votre frère ou soeur reçoit 350 000 €.

      => S’il s’est marié en communauté universelle : le patrimoine de votre père est devenu commun. Au jour de son décès, sa 2nde femme “récupère” la moitié du patrimoine commun, c’est-à-dire la moitié de la moitié du pavillon et des meubles, et elle hérite de 1/4 de la moitié de la moitié du pavillon et des meubles. Dans l’exemple précédent (vente du pavillon à 800 000 €) : la 2nde femme de votre père récupère 200 000 € + (1/4 x 200 000 €) = 250 000 €. Vous et votre frère ou soeur partagez 400 000 € + (3/4 x 200 000 €) = 550 000 € (soit 225 000 € chacun).

      Votre notaire vous éclaire sur les modalités du partage.

      Répondre
  25. Bonjour Nicolas,
    Je viens de lire votre article malheureusement je ny ai pas trouvé tout ce que je chercais.
    Je me permets donc de vous laisser ce commentaire en espérant avoir une reponse.
    Nous sommes 4 enfants nous avons signé devant notaire il y a plusieurs années une donation de la maison familiale avec usufruit au dernier vivant. Ce que je trouve particulièrement intéressant. Mais beaucoup de choses ce sont passées. Mes parents ont divorcés mon père est décédé. Ma mère handicapée a eu par la jaf l’autorisation de rester dans la maison familiale ce qui etait bien a ce moment la car elle y avait tous ses repères. Mais aujourd’hui même la fraterie est détruite. 1 frere na plus aucin contact avec personne et nous ne voulons plus en avoir non plus. 1 frere et 1 soeur me rejettent jusqu’à appeler ma mere pour savoir si je suis avec elle ou non. Bref.. Aujourd’hui avec son handicap et son age ma maman voudrait partir de la maison et la vendre. Mais le fait de savoir qu’aucun enfant a part moi ne sera daccord sur le devenir de la somme ou meme la vente ca la bloque. Ca la ronge. Je voudrais savoir si un tribunal tiendrait compte de son handicap et ses difficultés financières pour lautoriser a vendre et si le tribunal peut obliger les autres a signer. Car 1 veut faire placer largent
    1 dira quil ne veut pas vendre juste parce quil sait que ca bloquera
    1 voudra l’argent mais se mettra avec celui qui veut faire placer largent
    Moi personnellement je me moque de l’argent je veux juste que ma maman se sente mieux et surtout quelle ne se ruine plus dans des frais de chauffage et dentretien la maison est trop grosse. Cetait une maison pour 6 personnes.
    Pensez vous que je puisse aider ma maman a trouver une solution qui la sortira de cette situation et obligera les enfants moi y compris bien sur a accepter la vente. Je vous remercie de votre attention et attends votre reponse.

    Répondre
    • Bonjour,

      Si je comprends bien :

      – Au moment du divorce :
      => La réversion d’usufruit au dernier vivant, en tant qu’avantage matrimonial, a été annulée.
      => La maison familiale n’a pas été vendue, vos parents en sont restés usufruitiers et votre mère a continué d’y habiter.

      – Au décès de votre père :
      => Vous avez récupéré avec vos frères et soeurs la part d’usufruit de votre père sur la maison familiale : vous êtes propriétaires indivis de la part de votre père et nu-propriétaires de la part de votre mère.
      => Votre mère est restée usufruitière de sa part et a eu l’autorisation du JAF de rester dans la maison familiale,

      1/ Conformément à la loi, la vente de la maison familiale nécessite l’accord de tous : tous les frères et soeurs et votre mère doivent se mettre d’accord sur le principe et le prix de vente, le désaccord de l’un fait obstacle à la vente.
      => Si votre mère ne peut plus habiter la maison familiale en raison de son handicap, son usufruit n’a plus aucune utilité et le refus de vendre émis par l’un des frères et soeurs pourrait être considéré comme un abus de droit – cela a été déjà jugé par la Cour de cassation, qui a ordonné à l’auteur de l’abus de droit le versement de dommages et intérêts. Notez cependant que la procédure est lourde et n’aboutit pas à la vente forcée de la maison familiale.
      => Dans la mesure où vos frères et soeurs et vous êtes propriétaires indivis de la maison familiale, en cas de désaccord de l’un sur le principe de la vente, l’autorisation de vendre peut être demandée au tribunal de grande instance par les autres indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis. Là encore, la procédure est lourde.
      => Votre mère peut vendre son usufruit, mais en pratique cette vente est complexe.
      => Votre mère peut renoncer à son usufruit pour arrêter de payer les charges de la maison, mais elle ne récupère pas d’argent.
      La solution la plus simple est de mettre tout le monde d’accord sur le principe et le prix de vente.

      2/ Si vous vous mettez tous d’accord sur le principe de la vente, le prix de vente est réparti ainsi : vous et vos frères et soeurs récupérez la valeur de la pleine propriété de la part de votre père, et la valeur de la nue-propriété de la part de votre mère (évaluée en fonction de son âge, conformément au barème fiscal). Votre mère récupère l’usufruit sur le reste du prix de vente. On parle alors de quasi-usufruit : votre mère peut utiliser l’argent, mais à charge de le restituer à vous et vos frères et soeurs au jour de son décès. Il arrive ainsi fréquemment que l’argent soit placé, et la volonté de vos frères et soeurs nu-propriétaires de cette somme de la placer est légitime, ils veulent s’assurer que l’argent ne soit pas dilapidé. Autre solution : votre mère peut utiliser l’argent pour acheter un autre bien immobilier, auquel cas encore une fois l’argent est relativement préservé : vous et vos frères et soeurs le récupérez au décès de votre mère.

      Dans cette situation de mésentente familiale, votre notaire est votre meilleur allié : il vous expose toutes les solutions possibles pour sortir de cette situation bloquante, tout en préservant les intérêts de tous.

      Répondre
  26. Bonjour,
    Ma maman vient de décéder. Elle avait l’usufruit d’un appartement dont la nu propriété appartient à moitié à mon épouse et l’autre moitié à sa soeur. Si je refuse la succession, mon épouse et ma belle soeur peuvent elle vendre l’appartement malgré que les biens mobilier se trouvent encore dans cet appartement.
    Merci pour votre éclairage

    Répondre
    • Bonjour,

      Votre épouse et votre belle-soeur sont nu-propriétaires de l’appartement : au décès de votre mère, elles récupèrent automatiquement l’usufruit et deviennent pleinement propriétaires de l’appartement.

      De votre côté, vous héritez en principe du patrimoine de votre mère, c’est-à-dire des biens mobiliers qui se trouvent dans l’appartement. Si vous renoncez à la succession, vous n’héritez de rien. Un curateur est alors nommé : un service de l’Etat dédié fait l’inventaire des meubles et gère leur sort (vente aux enchères, par exemple).

      Pour vendre l’appartement, votre épouse et votre belle-soeur doivent donc attendre que l’appartement soit vidé : les meubles en effet ne leur appartiennent pas, ils appartiennent à l’Etat dès lors que vous renoncez à la succession.

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  27. Bonjour Sarah,
    J’ ai fait une donation partage à mes deux filles en 2010 avec réserve d’usufruit. Après paiement d’une soulte ce bien est devenu un bien propre à l’une de mes filles. A présent elle veut vendre et je suis d’accord même si la vente doit se faire à un promoteur immobilier intéressé qui propose la destruction de la maison.
    Comment peut et doit se passer la vente ainsi que la suite ? J’ai 78 ans et je me pose des questions sur la plus value et autre fiscalité à payer, la répartition des différentes charges et le paiement à ma fille qui est non résidente. Merci pour vos conseils.

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    • Bonjour,

      1/ En tant qu’usufruitier de 78 ans, vous récupérez 30% du prix de vente et votre usufruit est converti en quasi-usufruit : vous disposez de l’argent, à charge de le restituer à votre fille à votre décès. Vous pouvez prévoir une convention de quasi-usufruit, pour mettre par écrit cette opération et vous assurer que votre fille ne paiera pas de droits de succession sur l’argent au moment de votre décès.

      2/ Votre fille, non-résidente en France, paye de l’impôt sur la plus-value dans les conditions suivantes :

      – Le montant de la plus-value est calculé eu égard à la valeur déclarée au moment de la donation. Plus-value = prix de vente – valeur déclarée au moment de la donation.
      – Votre fille, en tant que non-résidente, bénéficie d’une exonération à hauteur de 150 000 €, à condition d’être “ressortissante d’un État membre de l’Union européenne ou d’un autre État partie à l’accord sur l’Espace économique européen (EEE) ayant conclu avec la France une convention d’assistance administrative en vue de lutter contre la fraude et l’évasion fiscales”. D’autres conditions s’appliquent pour cette exonération (votre fille doit avoir été domiciliée en France au moins 2 ans, notamment). Si elle remplit ces conditions, votre fille paye de l’impôt sur la plus-value sur la part de la plus-value qui dépasse 150 000 €.
      – Votre fille bénéficie également des abattements pour durée de détention, dans les conditions classiques qui s’appliquent aux résidents français.
      – Une fois l’exonération et les abattements déduits, votre fille paye de l’impôt sur la plus-value dans les conditions classiques (19% d’IR et 15,5% de prélèvements sociaux).

      3/ A moins de remplir les conditions de dispense (votre fille est domiciliée en UE ou en EEE, ou le prix de vente est inférieur ou égal à 150 000 €), votre fille doit désigner un représentant fiscal pour procéder à la vente (une société accréditée, une banque, l’acquéreur du bien…).

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  28. Bonjours nous somme dans une situation compliquée ma mère étai en concubinage et a eu 3 enfants il se son quitté puit rencontré mon père il se son marié ligitime et mon eu il son propriétaire mon père et usufruitier nous 4 nu propriétaire mon père voudrait vendre à contre cœur pour me donner ma part et lui se trouver autre chose car je construit ma maison auto constructeur mon dieux que c dur bref une de mes sœur attend que mon père décède pour que la maison pourrie moi actuellement je vie avec mon père si il lui arrive quelque chose je doit quitter les lieux et je suis en caravane et pour finir j’ai erriter de tout l’immobilier garage compris ma question et qu’es que on peut faire et peut il vendre sens notre accord au juge merci d’avance

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    • Bonjour,

      Je comprends que votre père a l’usufruit de la maison, et que les 4 enfants en sont nu-propriétaires. Dans ce cas, votre père ne peut pas décider seul de vendre la maison : les 4 enfants doivent être d’accord pour vendre, et vous devez décider tous ensemble du prix de vente.

      Je comprends également que vous vivez actuellement avec votre père dans la maison dont il a l’usufruit. Lorsque votre père décède, l’usufruit revient automatiquement à tous les nu-propriétaires : les 4 enfants (vous compris) deviennent propriétaires de la maison en indivision. Dans ce cas, 2 solutions : vous décidez tous ensemble de vendre, et chacun récupère sa part sur le prix de vente ; vous vous mettez tous d’accord sur le fait que vous continuez à habiter la maison, et vous devez verser une contrepartie financière aux 3 autres enfants.

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  29. Bonjour
    Mes parents ont fait une donation partage entre moi et mon frère de leurs bien avec réserve d’usufruit . Mon frère à vendu un bien avec mon accord et celui de mes parents qui ont touchés la valeur de l’usufruit et ils ont ensuite redonner cette somme à mon frère.
    Ma question est n’aurai pas du en percevoir la moitie du faite de l’acte de donation partage????

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    • Bonjour,

      Dans le cadre d’une donation partage, a priori, les biens de vos parents sont répartis entre votre frère et vous. C’est tout l’objet du partage, votre frère a dû recevoir un lot et vous un autre.

      Dans ces conditions, votre frère s’est vu attribuer un lot de biens. Il en est donc nu-propriétaire et vos parents en sont usufruitiers. Votre frère est alors autorisé à vendre un bien avec l’accord de vos parents. A l’issue de la vente, 2 solutions :

      => Soit votre frère récupère la valeur de sa nue-propriété et vos parents la valeur de leur usufruit : chacun dispose alors comme il veut de la somme d’argent.
      => Soit l’usufruit est reporté sur le prix de vente et devient du quasi-usufruit : vos parents disposent de tout l’argent, mais à charge pour eux de le restituer à votre frère au jour de leur décès.

      Visiblement, votre frère et vos parents ont opté pour la 1ère solution. Puis vos parents ont donné l’argent qui leur revenait à votre frère. Ils ont donc fait une donation à votre frère, indépendamment de la donation partage. Cette donation de la somme d’argent correspondant à la valeur de leur usufruit est soit un avantage concédé à votre frère, soit une avance sur succession.

      => Si l’acte de donation précise qu’il s’agit d’un avantage, votre frère conserve cet argent à moins que cela porte atteinte à votre réserve héréditaire.
      => Si l’acte de donation ne précise rien, il s’agit d’une avance sur succession. Au décès de vos parents, vous pouvez demander le rapport de la donation à la succession : le montant donné est fictivement réintégré dans le patrimoine, de manière à préserver l’équilibre successoral entre vous et votre frère.

      La loi encadre strictement les successions, afin de protéger les héritiers réservataires. Sachez que vos parents peuvent avantager un enfant dans la limite de la quotité disponible. Mais sans volonté expresse d’avantager un enfant, chacun reçoit au décès des parents une part égale du patrimoine, étant précisé que les donations antérieures sont prises en compte pour calculer la part de chacun. Notez en outre que la donation-partage peut également être contestée au décès de vos parents si le partage n’a pas été effectué de manière équilibrée.

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  30. Bonjour, nous sommes 8 enfants répartis sur toute la France et l’Allemagne, et notre père a procédé à la donation de sa maison, et d un appartement en notre faveur il y a une quinzaine d année et lui gardant l usufruit pour les 2 biens. L appartement est en location et notre père encaisse les loyers. Aujourd’hui la maison nécessite beaucoup de travaux lourds (toiture à refaire, étanchéité etc ..) mon père voudrait vendre sa maison dont il est usufruitier et a souhaité recueillir l avis de ses 8 enfants. Financièrement sur les 8 enfants aucun dans les moyens de financer ses travaux ni la volonté. Je précise également que notre père n’a pas les moyens de financer ses travaux trop lourds ni la force de gérer. Sur les 8 enfants 5 ont donné leur accord et les trois autres refusant, et je précise également que notre père abandonne ça part financière de l’usufruit en cas de vente. Comment doit-on procéder pour autorisé une telle vente d’une personne âgée qui n’est plus en mesure d’entretenir financièrement et physiquement sa maison face à une minorité de ses enfants qui s’oppose à la vente. Doit-on saisir le juge pour donner son aval pour autoriser la vente et recueillir les motifs de refus des trois enfants opposés (sans aucune justification valable, c’est juste pour pas rentrer en conflit avec un des 3 frères qui veut pas vendre la maison maison et qui ne n a pas d argent ni la capacité de contracter un crédit pour financer l achat de la maison). Où est-ce qu’on doit prendre un avocat et obligatoirement passer par une vente judiciaire qui nous ferait perdre beaucoup d’argent ? Quelles sont les possibilités qui se présentent à nous ?

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    • Bonjour,

      Vous êtes propriétaires indivis de la maison, qui plus est en démembrement de propriété. Vous précisez que votre père est prêt à abandonner son usufruit. Dès lors, conformément à la loi : en cas de désaccord de certains indivisaires, l’autorisation de vendre doit être demandée par les indivisaires qui représentent au moins 2/3 des droits indivis. Dans votre cas, vous devez donc être au moins 6 enfants à demander la vente judiciaire.

      Vous devez pour cela vous adresser à un notaire :

      1/ Le notaire notifie l’intention de vendre la maison à tous les propriétaires indivis.
      2/ En cas de refus persistant ou de silence d’un ou plusieurs indivisaires pendant 3 mois, le notaire en dresse un procès-verbal. C’est à ce moment-là que le Tribunal judiciaire autorise la vente si elle ne porte pas atteinte aux droits des indivisaires.
      3/ La maison est alors vendue aux enchères.

      Quelques précisions :

      => Votre père n’est plus en mesure d’entretenir la maison. Sachez d’une part que les travaux que vous évoquez (toiture, étanchéité…) sont des “grosses réparations” au sens de la loi, c’est donc aux nu-propriétaires de les prendre en charge et non à votre père ; cela peut être un argument pour convaincre tout le monde de vendre, surtout si personne n’a les moyens/l’envie de prendre en charge ces travaux (la maison risque de se détériorer rapidement et de perdre de la valeur). Sachez d’autre part que votre père, dès lors qu’il abandonne son usufruit, n’a plus aucun frais à prendre en charge, ce qui donc est une bonne solution pour le sécuriser.

      => Dans le cadre d’une vente par licitation, si vous avez recours à la vente judiciaire de la maison sur autorisation du juge, le prix de vente risque d’être inférieur au prix du marché. Là encore, c’est un argument de poids pour vendre d’un commun accord et obtenir le meilleur prix.

      D’un point de vue très concret : la maison nécessite des lourds travaux d’entretien, que personne ne veut/peut payer. La maison va donc se dégrader, et perdre de la valeur. Il semble donc plus intéressant pour tout le monde de vendre.

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  31. Bonsoir,
    Mes parents ont 75 et 70 ans.
    Ils possèdent un appartement de 330 000€.
    Ils veulent me faire une donation de celui-ci en nu propriété.
    Quelle somme devons nous donner au notaire.
    Par avance merci

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    • Bonjour,

      Au moment d’une donation, 2 catégories de frais à payer : les droits de donation (après application d’un abattement) et les frais de notaire (sa rémunération et des impôts).

      1/ Calcul des droits de donation :

      Vos parents vous donnent un appartement d’une valeur de 330 000 €. C’est-à-dire qu’a priori, chaque parent vous donne l’équivalent de 330 000 € / 2 = 165 000 €. Dans la mesure où ils se réservent l’usufruit, seule la valeur de la nue-propriété est prise en compte pour le calcul des droits de donation. Sur la base du barème fiscal :

      – Votre parent de 70 ans vous donne la nue-propriété de sa part, soit 60% x 165 000 € = 99 000 €. Après abattement de 100 000 €, vous êtes exonéré de droits de donation.
      – Votre parent de 75 ans vous donne la nue-propriété de sa part, soit 70% x 165 000 € = 115 000 €. Après abattement de 100 000 €, les droits de donation sont calculés sur la base de 15 000 €. Vous payez 5% sur la tranche inférieure à 8 072 €, 10% sur la tranche inférieure à 12 109 €, et 15% sur la tranche suivante.

      Au total, les droits de donation s’élèvent à environ 1 240 €.

      2/ Calcul des frais de notaire :

      Les frais de notaire incluent 3 catégories de frais.

      – Sa rémunération (= les émoluments) : le montant est réglementé, il est proportionnel à la valeur de l’appartement en pleine propriété (même si vos parents conservent l’usufruit). Comptez 4,837% pour la tranche inférieure à 6 500 €, 1,995% pour la tranche inférieure à 17 000 €, 1,330% pour la tranche inférieure à 60 000 € et 0,998 pour la tranche supérieure. Soit environ 3 790 €.
      – La taxe de publicité foncière, dont la valeur est proportionnelle au montant de la donation, donc à la valeur de la nue-propriété. Comptez environ 1 314 €.
      – La CSI, calculée sur la valeur de la donation (donc la valeur de la nue-propriété). Comptez environ 214 €.
      – La TVA à 20% sur les émoluments et les formalités, soit environ 1 020 €.

      Au total, les frais de notaire s’élèvent à environ 6 338 €.

      Pour l’ensemble de l’opération, droits de donation et frais de notaire inclus, comptez 7 600 € environ.

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  32. Bonjour,
    Ma mère est décédée qd j’avais 5 ans. Mon père a conservé l’appartement et j’étais sous tutelle. Il a vendu l’appartement quelques années plus tard. A ma majorité, il m’a fait signé un papier chez le notaire lui octroyant l’usufruit de cet argent jusqu’à sa mort. A cette époque je lui faisais confiance ne comprenant pas exactement ce que cela voulait dire. Depuis, je lui ai à plusieurs reprises demandé ma part (de ma mère) mais il a toujours refusé car il n’avait pas les moyens de me le rendre. Il a récemment hérité de son côté et je lui ai donc redemandé à ma part financière et il ne veut toujours pas me la rendre. Il me dit que je l’aurais à sa mort. Mais il est aussi remarié et sa femme a l’usufruit de sa maison… Ai-je des droits pour récupérer cet argent? Cest moi qui lui ai signé l’usufruit. Puis-je donc m’en défaire? J’ai maintenant 45 ans…

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    • Bonjour,

      Au décès de votre mère, a priori, vous et votre père avez hérité de sa part de l’appartement. Partant du principe que votre père a opté pour la totalité de la succession en usufruit (c’est le cas le plus fréquent) : vous êtes nue-propriétaire de l’appartement, et votre père en est usufruitier.

      En cas de vente de l’appartement, l’usufruit de votre père est “transféré” sur le prix de vente, on parle de quasi-usufruit. Cela veut dire qu’il peut disposer librement de l’argent, à charge de vous en restituer le même montant à son décès.

      Pour répondre le plus clairement possible à vos questions :

      => Votre père n’est pas du tout obligé de vous donner l’argent (il en est usufruitier, il en jouit jusqu’à son décès).
      => Comme votre père l’explique, vous récupérez l’argent à son décès.
      => Quand vous parlez de signature par rapport à l’usufruit : il s’agit peut-être d’une convention de quasi-usufruit que vous avez signée chez le notaire. Cela permet de mettre sur papier que l’argent vous appartient dès le décès de votre père, sans que vous ayez à payer des droits de succession dessus. C’est une bonne chose.

      Il est recommandé de faire appel à un notaire pour bien comprendre vos droits et les sécuriser.

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  33. Ma mère possède une maison en usufruit, ma sœur possède 50 % de nue-propriété et moi 50 % suite à une donation de son vivant. nous avons décidé de la mettre en vente. Ma mère souhaite récupérer la totalité de l’argent de la vente.
    Ma mère à 2 enfants, est mariée sous le régime de la communauté des biens, avec un mari qui possède déjà deux enfants d’un autre mariage, et on fait un acte de donation au dernier vivant entre époux.
    Quelles solutions existent ils pour un “prêt” d’argent à ma mère, en sachant qu’elle souhaite nous protéger de l’argent qu’on lui donne et que cela nous revienne au moment de son décès sans que cet argent reviennent à mon beau père ou ses enfants.

    Répondre
    • Bonjour,

      Vous êtes 2 nu-propriétaires sur la maison, votre mère est l’usufruitière. Si la maison est vendue, par principe, l’usufruit de votre mère est transféré sur l’argent issu du prix de vente. On parle alors de quasi-usufruit : votre mère peut dépenser l’argent, en placements par exemple, à charge de vous transmettre la somme intacte à son décès.

      Pour sécuriser la transmission, il est judicieux de :

      => Faire une convention de quasi-usufruit devant notaire, pour vous assurer de ne pas payer de droits de succession sur la somme au décès de votre mère.
      => La convention de quasi-usufruit en outre permet de mettre sur papier l’origine de l’argent : vous en êtes nu-propriétaires, il n’entre pas dans le patrimoine qui sera transmis à l’époux bénéficiaire de la donation au dernier vivant.
      => Faire en sorte de placer l’argent de manière à récupérer la somme au décès de votre mère – achat immobilier, placement financier…

      En tout état de cause, la convention de quasi-usufruit est le meilleur moyen de vous sécuriser.

      Répondre
  34. Bonjour
    Mon papa vient de décéder, Ma maman était mariée sous le régime de la communauté des biens, ils étaient propriétaire de leur maison familiale. Nous sommes 6 enfants. Ma maman voudrait vendre afin de récuperer de quoi s”acheter un appartement adapté à son handicap, car depuis un an, elle est en fauteuil roulant, elle a 88 ans, sa maison est trop grande, trop de frais d’entretien, les retraites , la sienne et celle de reversion pas suffisante pour entretenir, et faire des travaux pour adapté a son handicap, il u a un escalier avec beaucoup de marches pour acceder a son domicile, etc etc mes parents avaient fait une donation entre époux, mais sans attribution integrale du patrimoine, ce qui aurait faciliter la vente.
    aujourd hui, elle ne peux vendre car il faut la totalité des indiviisaires. Quelles solutions s’offrent a ma maman, qui se voit de ce fait, “condamnée” a rester chez elle, alors, quelle va bien, na aucune maladie, l’handicap étant physique, ( la jambe ) elle en souffre moralement, avons nous le Droit, d’empêcher une personne de vivre dans des conditions humaines, alors qu’elle a travaillée toute sa vie pour avoir cette maison, et aujourd hui, elle a besoin, de vendre pour se reloger dans un logement en ville, plus petit et adaptée. La maison etant estimée a 700 milles euros.
    Merci

    Répondre
    • Bonjour,

      Votre mère est propriétaire de la moitié de la maison, et usufruitière de l’autre moitié. Les 6 enfants sont nu-propriétaires de cette autre moitié.

      Conformément à la loi, la vente de la maison nécessite l’accord de tous (usufruitier et nu-propriétaires) : les 6 enfants et votre mère doivent se mettre d’accord sur le principe et le prix de vente, le désaccord de l’un fait obstacle à la vente. Les alternatives :

      => Si votre mère ne peut plus habiter la maison en raison de son handicap, son usufruit n’a plus aucune utilité et le refus de vendre de l’un des enfants pourrait être considéré comme un abus de droit – cela a déjà été jugé en 2013 par la Cour d’appel de Paris, qui a ordonné à l’auteur de l’abus de droit le versement de dommages et intérêts. Notez cependant que les conditions sont strictes, que la procédure est lourde et n’aboutit pas à la vente forcée de la maison familiale.

      => Dans la mesure où les enfants et votre mère sont propriétaires indivis de la maison, en cas de désaccord de l’un sur le principe de la vente, l’autorisation de vendre peut être demandée au tribunal de grande instance par les autres indivisaires représentant au moins les 2/3 des droits indivis. Là encore, la procédure est lourde.

      => Votre mère peut vendre son usufruit mais en pratique cette vente est complexe.

      => Votre mère peut mettre la maison en location et percevoir les loyers.

      La solution la plus simple est de mettre tout le monde d’accord sur le principe et le prix de vente.

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  35. Bonjour, j’ai cherché un peu partout, mais je ne trouve pas de réponse qui corresponde à ma situation.
    Nous sommes 3 frères et sœurs. Nos parents était mariés sous le régime de la communauté de biens réduite aux acquêts.
    Mon père est décédé en 2016 et n’avait laissé aucune disposition de dernières volontés.
    Mes parents n’avaient pas fait de donation au dernier vivant.
    Il a été décidé que, nous ses enfants, lui laissions l’usufruit total de leur résidence principale.
    Nous sommes donc héritiers ensemble pour le tout et à concurrence de 1/3 de la succession sauf les droits de ma mère.
    Actuellement elle souhaite vendre cette maison pour en acheter une nouvelle et nous sommes tous d’accord.
    Le problème est que son notaire lui dit qu’à la vente elle récupère tout l’argent et en fait ce qu’elle veut, mais je ne lis pas la même chose. Si on se réfère au barème légal du Code général des impôts, étant donné qu’elle a 68 ans et si je comprends bien , elle devrait récupérer 40% du total de la vente et nous 1/3 chacun des 60%?
    Sinon quels sont les autres droits de ma mère?
    Lors de la signature de la succession de mon père j’avais cru comprendre que si elle vendait, elle avait 50% du bien(sa part) + 40% de la part de notre père.
    Pouvez -vous m’éclairer un peu sur la situation?
    Merci.
    Cordialement

    Répondre
    • Bonjour,

      Votre mère est propriétaire de la moitié de la résidence principale, et usufruitière de l’autre moitié. Chaque enfant est nu-propriétaire d’un tiers de la moitié de la résidence principale.

      Si vous vendez la résidence principale d’un commun accord, en principe, l’usufruit de votre mère est reporté sur le prix de vente : votre mère récupère la moitié du prix de vente (sa part) et elle devient usufruitière de l’autre moitié du prix de vente. On parle alors de quasi-usufruit : votre mère dispose librement de l’argent, mais à charge de vous transmettre la même somme au jour de son décès. Vous ne percevez pas d’argent au moment de la vente, vous récupérez l’argent au décès de votre mère. Il est opportun dans ce cas de prévoir une convention d’usufruit : cela permet de mettre sur papier l’origine et le montant des fonds, et vous évitez ainsi de payer des droits de succession sur cet argent au décès de votre mère. Il est également opportun, pour sécuriser la transmission de l’argent, de le placer (placement financier ou immobilier, par exemple).

      Il y a 2 alternatives à cette situation dans laquelle vous ne percevez rien au moment de la vente parce que l’usufruit devient quasi-usufruit :

      => Vous pouvez décider d’un commun accord d’acheter avec l’argent de la vente un autre bien immobilier : l’usufruit est transféré sur ce bien, l’argent est donc sécurisé. Dans cette situation, encore une fois, vous ne percevez pas d’argent immédiatement.
      => Vous pouvez décider de partager le prix de vente conformément à vos droits respectifs, c’est la solution que vous évoquez. Votre mère perçoit la moitié du prix de vente dans la mesure où la moitié du bien lui appartient, votre mère en tant qu’usufruitière de 68 ans perçoit 40% de l’autre moitié du prix de vente, en application du barème fiscal. Chacun des 3 enfants perçoit alors immédiatement 20% (1/3 des 60%) de la moitié du prix de vente.

      Vous êtes parfaitement renseignée sur le sort de l’argent de la vente. La nuance : en cas de vente d’un bien démembré, l’usufruit peut être reporté sur l’argent de la vente ou sur un autre bien, auquel cas vous ne percevez pas votre part immédiatement. Vous pouvez évoquer avec votre notaire les différentes alternatives, pour choisir la mieux adaptée à votre situation et celle qui mettra tout le monde d’accord.

      Répondre
  36. bonjour,

    je suis marié sous le régime de la séparation de biens avec donation au dernier vivant.
    mon épouse a 2 enfants(36 et 38 ans aujourd’hui) d’un premier mariage, et moi également un enfant (41 ans aujourd’hui )d’un premier mariage. Pas d’enfant en commun.
    j’ai 67 ans.
    Mon épouse est décédée en 2016. le bien immobilier acheté avait été mis uniquement à son nom pour des raisons de protections.( j’avais une société et je ne voulais pas que le bien puisse être saisi en cas de problème ) mais le remboursement des prets payé par les 2.
    Au décès j’ai opté pour une pleine propriété (25%) et le reste en usufruit puisque le bien était a son nom. les enfants de mon épouse ayant 75% de la pleine propriété.
    je souhaite vendre la maison pour en acheter une autre dans une autre région avec l’intégralité du prix de vente de la maison).
    Est ce possible ? faut il les accords des enfants de mon épouse?

    Qu’elles sont les incidences fiscales pour chacune des parties lors de la vente et la répartitions de l’ensembles des frais .( droit de succession,impôts , frais de notaire…….)
    si cela est possible, le nouveau bien sera repartie comment ? (usufruit, nu proprité…)

    Répondre
    • Bonjour,

      Vous avez 1/4 de la maison en pleine propriété, et les 3/4 en usufruit. Les 2 enfants de votre épouse partagent la nue-propriété des 3/4.

      => Vous êtes en indivision sur la maison, qui plus est en démembrement de propriété : pour vendre, vous devez obtenir l’accord des enfants de votre épouse.

      => Lorsque vous vendez la maison, plusieurs solutions.
      – Vous utilisez la totalité du prix de vente pour acheter une nouvelle maison : dans ce cas, l’usufruit est reporté sur la nouvelle maison. Vous en êtes propriétaire pour 25%, et usufruitier pour 75%. Vous pouvez donc habiter la maison, ou la mettre en location pour percevoir des loyers. Les 2 enfants de votre épouse récupèrent la pleine propriété des 75% à votre décès, et votre enfant récupère la pleine propriété des 25% à votre décès.
      – Chaque propriétaire récupère sa part sur le prix de vente : vous récupérez 25% du prix de vente + la valeur de l’usufruit sur les 75% restant. Les enfants de votre épouse récupèrent le reste, soit la valeur de la nue-propriété sur les 75% du prix de vente.

      => Sur la fiscalité : au moment de la vente, chaque propriétaire paye de la fiscalité (frais de notaire et plus-value) à hauteur de ses droits de propriété.

      Répondre
  37. Bonjour,
    Mon père est devenu usufruitier de l’appartement et moi nu-propriétaire, suite au décès de ma mère il y a plus de dix ans. Nous sommes en conflits, et étant usufruitier je sais qu’il peut s’opposer à la vente. Puis-je vendre mon droit de nu-propriétaire, et touché une somme de cette vente si elle est possible ? Je ne peux pas jouir de cet appartement, et mon père n’en prends pas soin même si il paye les charges et nous ne sommes pas en bons terme, je souhaite donc pouvoir céder ma part de propriété est-ce possible ?

    Merci par avance de votre réponse
    Cordialement
    Sarah

    Répondre
    • Bonjour,

      Oui, vous pouvez vendre votre droit de nue-propriété. Votre père continue d’être usufruitier (il peut vivre dans l’appartement, ou le mettre en location et percevoir les loyers), l’acquéreur de la nue-propriété récupère l’appartement au décès de votre père.

      Certains professionnels de l’immobilier se spécialisent dans ce type de transactions sur des biens en démembrement de propriété.

      Sachez que pour connaître la valeur de votre droit de nue-propriété, vous pouvez vous référer au barème fiscal de référence. La valeur de la nue-propriété est fonction de l’âge de votre père usufruitier.

      Répondre
  38. bonjour,,
    Je viens de perdre mon époux, notre fils est décédé il y 16ans, il avait un enfant que nous n’avons pas vue depuis cette date. sa mère c’est remariée,il a eu de la part du beau père une adoption simple.
    Nous n’avons aucun bien immobiliers
    Je voudrais vendre ce qui meuble mon appartement, tout en gardant la jouissance. comment faire pour cette personne n’est pas de soucis a ma décès, pour quelle puisse tout garder. Faut il faire faire un inventaire par un huissier. Quelles sont les obligations?
    Pour les comptes en banque nous avions des compte joints. Donc ceux ci reviennent automatiquement a mon nom seule. Merci d’avance pour votre réponse

    Répondre
    • Bonjour,

      Conformément à la règle de représentation dans le cadre d’une succession, l’enfant de votre fils décédé hérite comme si votre fils héritait.

      En conséquence, les biens de votre époux décédé sont partagés entre vous et votre petit-enfant suivant les règles légales. Vous choisissez : l’usufruit de tout le patrimoine de votre époux décédé, ou un quart du patrimoine en pleine propriété.

      Dans votre situation :

      1/ En l’absence de biens immobiliers, vous n’êtes pas obligé de passer par un notaire pour régler la succession de votre époux, à moins que le montant de la succession soit supérieur à 5 000 €.
      2/ Vous êtes obligé de faire un inventaire des meubles meublants si votre petit-enfant est mineur ou si la succession est réglée en son absence (parce que vous avez du mal à le contacter, par exemple).
      3/ L’argent des comptes en banque est réputé appartenir pour moitié à vous, pour moitié à votre époux décédé. La moitié qui appartient à votre époux décédé doit être transmise à vous et à votre petit-enfant conformément aux règles légales : soit vous gardez l’usufruit de tout l’argent, soit vous gardez un quart de l’argent et laissez les trois quarts à votre petit-enfant. Idem pour les meubles de l’appartement.

      En pratique :

      1/ Vous faites réaliser un inventaire si vous en avez l’obligation.

      2/ Vous optez pour tout l’héritage en usufruit ou 1/4 en pleine propriété.

      => Si vous avez choisi l’usufruit : dans l’intérêt de votre petit-enfant, il est recommandé de faire établir une convention de quasi-usufruit, par un notaire. Ainsi, vous vous assurez que votre petit-enfant récupère la pleine propriété de l’argent (argent issu de la vente des meubles et argent des comptes en banque) sans payer de nouveau des droits de succession à votre décès.

      => Si vous avez choisi la pleine propriété d’1/4 de la succession : votre petit-enfant reçoit immédiatement les 3/4 de la moitié de l’argent des comptes en banque, et les 3/4 de la moitié des meubles de l’appartement.

      Notez qu’au décès de votre époux, si vous étiez mariés sous le régime de la communauté légale :

      – Vous êtes propriétaire de la moitié du patrimoine (et vous restez propriétaire de ce que vous avez éventuellement reçu par donation et succession).
      – L’autre moitié constitue le patrimoine de la succession : cette moitié vous revient à vous, ainsi qu’à votre petit-enfant.

      Dans le cadre d’une succession complexe, il est recommandé de se rapprocher d’un notaire pour vous aider dans vos démarches et vous conseiller sur vos options.

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  39. Bonjour,

    Mes parents étaient mariés sous la communauté des biens en France.
    Ils possédaient 1 appartement en France + 1 maison à l’étranger + perçevaient de ma soeur de l’argent pour l’exploitation de l’entreprise en tant que gérante en France.
    Ma mère décède et laisse une donation entre vifs signée il y a plus de 30 ans.
    Mon père devient donc usufruitier et ma soeur et moi devenons nu propriétaires de l’appartement, de la maison, et de l’entreprise ?
    Mon père souhaite me déshériter et a changé sa résidence fiscale à l’étranger pour pouvoir le faire .
    Puis-je vendre ma part de nu propriétaire de l’appartement, de la maison, et ma part de nu propriétaire de l’entreprise ?

    Merci d’avance pour votre réponse

    Répondre
    • Bonjour,

      Votre mère est décédée, et laisse un appartement, une maison et une entreprise qu’elle possédait avec votre père. Votre père est propriétaire de la moitié de ce patrimoine, et l’autre moitié constitue la succession à partager entre votre père, votre soeur et vous.

      Je comprends que vos parents ont fait une donation entre époux (ou donation au dernier vivant). Cet acte peut augmenter la part d’héritage de votre père, mais vos droits sont en tout état de cause préservés. En cas de donation entre époux, en effet, votre père choisit entre :

      – La totalité du patrimoine de votre mère (la moitié de tous les biens) en usufruit : dans ce cas, vous partagez la nue-propriété de ce patrimoine avec votre soeur. Vous pouvez tout à fait vendre votre part de nu-propriété. Le plus simple étant de vendre votre part à votre soeur.

      – 1/4 du patrimoine en pleine propriété et le reste en usufruit : dans ce cas, vous partagez la nue-propriété des 3/4 des biens de votre mère avec votre soeur. Là encore, vous pouvez vendre vos droits de nu-propriétaire. Là encore, les proportions s’appliquent sur la moitié du patrimoine total (l’autre moitié revient de droit à votre père).

      – Toute la quotité disponible : vous êtes 2 enfants, la quotité disponible est donc égale à 1/3 du patrimoine de votre mère. Votre père récupère la moitié de tout le patrimoine + 1/3 de l’autre moitié. Votre soeur et vous êtes en indivision sur le reste. Pour en sortir et récupérer votre argent, vous devez demander le partage des biens.

      Sachez qu’en fonction de la rédaction de l’acte de donation entre époux, votre père choisit parmi l’une des options précédentes ou se voit imposer le choix.

      Quoi qu’il en soit, votre père ne peut pas vous déshériter : en droit français, vous êtes héritier réservataire et une part de la succession de votre mère vous revient obligatoirement dans la mesure où elle avait son domicile en France.

      Dans votre situation, il est recommandé de vous rapprocher d’un notaire afin de préserver vos droits dans les meilleures conditions.

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  40. Ma mère est décédée en 2007 et mon père est resté vivre dans la maison familiale. Nous sommes 3 enfants et tous en bons termes. Il a l’usufruit depuis. Il vends avec notre accord sa maison pour un montant de 495 000 eur. Elle avait été estimée en 2008 juste après le décés par le notaire à 380 000 eur. Mon père à aujourd’hui 79 ans. Quels montants mon père et chacun des 3 enfants vont-ils se partager ?

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    • Bonjour,

      Votre père ayant 79 ans, le barème fiscal fixe la valeur de son usufruit à 30%. Les enfants se partagent donc 70% de la nue-propriété.

      Si vous décidez de partager le prix de vente, votre père récupère 148 500 € ; chaque enfant reçoit 115 500 €.

      Sachez que vous pouvez choisir de reporter le démembrement de propriété sur le prix de vente : votre père conserve l’argent, à charge de vous restituer la somme à son décès. Dans ce cas, il est judicieux de prévoir une convention de quasi-usufruit. Votre notaire vous informe sur les modalités de cette convention.

      Sur la fiscalité :

      => La maison familiale est la résidence principale de votre père : il est exonéré d’impôt sur la plus-value.
      => Chaque enfant paye de l’impôt sur la plus-value. La plus-value réalisée est égale à 115 000 €. Le montant de l’impôt, après application de l’abattement pour durée de détention (14 ans), est réparti entre les 3 enfants. Votre notaire vous indique les modalités de calcul et de paiement.

      Répondre
  41. Bonjour,
    Je vais vendre ma résidence principale, une maison dont j’ai fait donation à mon fils en 2012. j’en ai l’usufruit, il en est nu-propriétaire, et il est pleinement d’accord pour la vendre.
    Je vends pour avoir une nouvelle résidence principale, plus proche de mon fils.
    Nous avons deux solutions :
    La première solution : il est propriétaire, avec son épouse, d’une grande maison avec dépendances : avec le produit de la vente, nous pensons faire des travaux pour que nous puissions y habiter en résidence principale (avec entrée indépendante), d’une part
    et d’autre part, pour le reste du produit de la vente, qu’il puisse aussi faire des travaux dans SA résidence principale.
    Soit part de l’usufruit dans les travaux pour ma résidence principale (dans une dépendance) et part de la nue-propriété pour des travaux dans sa résidence principale.
    Est-ce possible ? et si oui, y aurait-il une plus-value, pour l’un ou pour l’autre

    La deuxième solution : nous avons en vue une maison avec travaux. Donc reporter l’usufruit et la nue-propriété dans cette maison. Mais il risque d’y avoir un cout de travaux un peu supérieur au prix de vente de notre maison actuelle.
    Est-ce possible ? et aussi y aurait-il une plus-value pour l’un pour pour l’autre.

    En fait quelle est la meilleure solution pour ne pas avoir à payer de plus-value, ni pour l’un ni pour l’autre.
    Merci infiniment de votre réponse.

    Répondre
    • Bonjour,

      En cas de vente d’un bien démembré, vous avez 3 possibilités :

      => Vous partagez le prix de vente entre l’usufruitier et le nu-propriétaire, conformément au barème fiscal ou à la réalité économique (votre 1ère solution).
      => Vous remployez le prix de vente pour acheter un nouveau bien immobilier, sur lequel se reporte le démembrement de propriété (votre solution n°2).
      => L’usufruitier conserve l’intégralité du prix de vente, on parle alors de quasi-usufruit.

      Quel que soit la cas de figure, vous êtes imposé en cas de plus-value au moment de la vente. En tant qu’usufruitier vendeur de votre résidence principale, vous êtes exonéré de cet impôt sur la plus-value. Votre fils en revanche paye de l’impôt sur la plus-value. Le montant est calculé en fonction du prix enregistré dans l’acte de donation, et conformément à la valeur de sa nue-propriété – le notaire vous aide à déterminer cette valeur.

      Répondre
  42. Bonjour,

    Mon père étant décédé il y a plusieurs années, ma mère dispose de sa maison en usufruit, et moi en nu propriété. Je suis fils unique et ma mère à 65 ans. En cas de vente, elle dispose donc de 40% du prix de vente et moi 60% si j’ai bien compris.

    Maintenant c’est plus complexe : Une société souhaite racheter son terrain et sa maison pour s’agrandir, et propose à ma mère un échange. Cette société lui paye une nouvelle maison en échange de sa maison et son terrain actuel.

    Dans ce genre de cas, quels sont mes droits ? Si il y a un échange, les parts 60/40 sont t’elles reporté sur la nouvelle maison ? Est-ce que je peux récupérer 60% de la valeur de sa maison actuelle pour être indépendant, afin que l’échange se fasse avec les 40% de ma mère uniquement, et qu’elle dispose des 100% de sa futur maison ?

    Merci d’avance.

    Répondre
    • Bonjour,

      L’opération s’écarte en effet du schéma classique de vente d’un bien démembré. Toutefois, comme dans le cadre d’une vente, votre accord est nécessaire pour procéder à l’échange et vos droits de nu-propriétaire sont préservés.

      Vous avez 2 possibilités :
      1/ Vous reportez le démembrement de propriété sur la nouvelle maison. Votre notaire vous éclaire à ce sujet et consigne par écrit le report du démembrement sur le nouveau bien.
      2/ Vous convenez avec la société acquéreur de percevoir votre part du prix (60 %) sur l’opération, auquel cas la société proposera à votre mère un bien de valeur inférieure, dont elle sera pleinement propriétaire.

      Dans la mesure où l’opération est complexe, il est recommandé de prendre conseil auprès d’un avocat ou d’un notaire.

      Répondre
  43. Bonjour. Je suis l’usufruitière d’un appartement et mon fils est le nu-propriètaire depuis 2014. Nous vivons au Canada actuellement mais j’ai l’intention de me retirer en France. Si j’établis ma résidence principale en France pendant un an ou deux et nous vendons le bien ensuite, j’ai l’impression que je n’aurai pas à payer la plus-value sur 50% du prix de vente (car j’ai 61 ans). Par contre il me semble que mon fils devra payer la plus-value sur l’autre 50% du prix de vente. Ai-je bien compris la situation? Merci bien pour tout renseignement.

    Répondre
    • Bonjour,

      1/ En effet, vous êtes exonérée de l’impôt sur la plus-value lors de la vente de votre résidence principale.
      2/ Votre fils, en tant que nu-propriétaire, paye de l’impôt sur la plus-value. Le prix d’acquisition pris en compte pour le calcul du montant de la plus-value est le prix retenu dans l’acte lors de la donation ou de la succession.

      Votre notaire vous renseigne plus en détails sur les montants.

      Répondre
  44. Bonjour
    Mon père est décédé en 2015 concernant le bien qui était un héritage familiale paternel ma mère en avait l’usufruit et mon frère ma sœur et moi sommes devenus les propriétaires, aujourd’hui donc 7 ans plus tard nous souhaitons vendre le bien.
    Comment est calculé le montant de l’usufruit pour ma mère ?
    sur la tranche d’âge quelle avait au moment de la succession ou sur la tranche de son âge d’aujourd’hui au moment de la vente du bien ?

    Merci

    Répondre
    • Bonjour,

      La valeur de l’usufruit est calculée sur la base de l’âge de votre mère au jour de la vente du bien.

      Vous avez 2 options au moment de la vente :

      1/ Vous partagez le prix en fonction des droits de chacun : votre mère reçoit la valeur de son usufruit, vous partagez le reste avec vos frère et soeur.
      2/ Vous reportez le démembrement de propriété sur le prix de vente : votre mère a l’usufruit de tout l’argent, c’est-à-dire qu’elle en dispose mais à charge de vous restituer la même somme à son décès. Dans ce cas, vous ne disposez pas immédiatement de l’argent, mais vous ne payez pas de droits de succession sur la somme reçue.

      Votre notaire vous renseigne sur les avantages et inconvénients de chaque option.

      Répondre

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