Résidence principale : la fiscalité à la loupe

Recettes fiscales des collectivités, fiscalité directe. Taxe d’habitation et sur les fonciers bâtis et non bâtis.

Votre résidence principale, a priori, est tout simplement l’endroit où vous habitez. Pourtant parfois, ce lieu est difficile de déterminer. C’est le cas notamment pour les personnes se trouvant régulièrement en déplacement, les personnes partageant l’année entre deux logements, les personnes travaillant la semaine dans une ville et se trouvant le week-end dans une autre ville… Et pourtant, la question présente un intérêt majeur ! C’est en effet à l’adresse de votre principal établissement que vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux. Certaines formalités administratives, en outre, varient en fonction de la commune de votre adresse principale. Cette notion de rattachement à une commune impacte le quotidien de votre famille. Comment déterminer votre résidence principale ? Quels avantages en tirer en matière de fiscalité ? Réponses !

Définition de la résidence principale

Les articles 10 et 11 du Code général des impôts donnent une définition de la résidence principale.

  • Vous résidez habituellement et effectivement au sein d’un logement unique ? Il s’agit de votre résidence principale, dès lors que vous y habitez au 31 décembre de l’année d’imposition. Peu importe que vous soyez propriétaire de plusieurs biens immobiliers. En aucun cas un de vos logements vacants ou en location, par exemple, ne peut être considéré comme votre adresse de rattachement si vous ne l’habitez pas.
  • Vous avez plusieurs résidences ? Vous êtes locataire ou propriétaire de plusieurs biens immobiliers que vous occupez alternativement ? Votre résidence principale est fixée à l’adresse où vous avez votre principal établissement au 31 décembre de l’année d’imposition. Les critères du principal établissement ne sont pas énumérés par la loi. La jurisprudence, pourtant, a progressivement affiné la notion.

A savoir sur la notion :

  1. Vous n’avez en tout état de cause qu’une seule adresse principale au regard des administrations et des services des impôts.
  2. Ce n’est pas vous qui choisissez de fixer votre principal établissement à telle ou telle adresse. La loi et la jurisprudence déterminent l’adresse de votre résidence principale.
  3. Tout type de logement peut constituer votre principal établissement – péniche, mobile home…
  4. La notion de résidence principale est indépendante de votre titre d’occupation – locataire ou colocataire, concubin du locataire, propriétaire, usufruitier, occupant à titre gratuit…

Les critères

Si la détermination de la résidence principale pose peu de problèmes si vous résidez habituellement et effectivement en un lieu unique, la question est plus complexe si vous habitez en plusieurs lieux au cours d’une même année.

La jurisprudence a peu à peu précisé les contours de la notion de « principal établissement ». Il s’agit principalement de bon sens… Ainsi :

  • Le principal établissement est au lieu de scolarisation des enfants, le cas échéant. Ce critère d’intérêt familial est prépondérant.
  • La banque de domiciliation de vos comptes bancaires peut également être utilisé comme critère du faisceau d’indices.
  • Le centre de vos intérêts professionnels peut aussi servir à déterminer le lieu de votre principal établissement.
  • Si vous avez régulièrement recours des prestataires de services d’aide à la personne – jardinier, femme de ménage… – la résidence peut être considérée comme principale.
  • Vos factures d’énergie, votre inscription sur les listes électorales, la souscription d’un abonnement Internet… tous indices concordants peuvent servir de critères de détermination de votre principal établissement.

L’intérêt de la question

Pourquoi déterminer votre résidence principale est-il si important ? Parce que cette adresse emporte des conséquences sur votre quotidien d’une part, sur votre fiscalité d’autre part.

  • Au quotidien, votre résidence principale vous rattache à une commune. C’est déterminant notamment pour l’accès aux établissements scolaires, aux EHPADS, aux équipements et services municipaux…
  • En cas de litige, le cas échéant, l’adresse de votre domicile détermine le tribunal compétent.
  • En matière de taxe d’habitation, sachez que l’administration fiscale distingue résidence secondaire et principale. Vous bénéficiez ainsi d’abattements ou d’allègements pour votre résidence principale, alors que certaines communes au contraire appliquent une majoration de la taxe d’habitation sur les résidences secondaires.
  • Sur les autres aspects fiscaux : prêts aidés, crédits d’impôt, exonération de plus-value, IFI, mise en location… le régime est plus favorable en résidence principale.

A noter : déterminer votre établissement principal permet également à l’administration fiscale d’appliquer le régime d’imposition sur le revenu approprié. La domiciliation en France ou à l’étranger, notamment, a un impact direct.

Résidence principale et résidence secondaire : quelle différence ?

Tout logement qui ne constitue pas votre résidence principale est considéré comme une résidence secondaire. Vous ne bénéficiez pas d’une fiscalité avantageuse pour vos résidences secondaires.

Achat de votre logement : bénéficiez de prêts aidés

Vous achetez un bien immobilier ? A condition qu’il soit destiné à devenir votre résidence principale, vous pouvez prétendre au bénéfice des prêts aidés.

  • Le prêt épargne logement – PEL.
  • Le prêt à taux zéro – PTZ.
  • Le prêt d’accession sociale – PAS.

Zoom sur la déduction des intérêts d’emprunt :

Vous avez emprunté pour acheter votre résidence principale ? 2 cas de figure :

  1. Vous achetez en nom propre. Avant 2011, vous pouviez sous conditions déduire vos intérêts d’emprunt pour bénéficier d’un crédit d’impôt. A ce jour, le dispositif n’a pas été reconduit. Vous ne pouvez pas déduire vos intérêts d’emprunt pour votre logement acquis en nom propre.
  2. Vous achetez en SCI et vous louez votre résidence à la SCI ? Vous pouvez déduire vos intérêts d’emprunt et vos charges d’entretien au moment de votre déclaration de revenus. Vous créez ainsi un déficit foncier pour réduire le montant de votre impôt.

Travaux à votre adresse principale : les crédits d’impôts

La notion de principal établissement est également utile pour vous ouvrir droit à des crédits et réductions d’impôt pour travaux.

  • Le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE). Sous conditions de ressources, vous bénéficiez d’un crédit d’impôt calculé sur le montant de vos travaux d’amélioration des performances énergétiques de votre logement.
  • Le crédit d’impôt pour prévention des risques technologiques : toutes dépenses engagées pour prévenir les risques technologiques, conformément au PPRT, vous ouvrent droit à un crédit d’impôt.

La mise en location en tant que résidence principale

Vous louez un bien immobilier à un locataire qui y élit domicile à titre de principal établissement ? 2 conséquences :

  1. Le régime du bail obéit strictement aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989. A noter : conformément à la loi, le logement est la résidence principale du locataire dès lors qu’il l’occupe au minimum 8 mois par an.
  2. Vous êtes éligible aux dispositifs de défiscalisation pour investissement locatif : la loi Pinel dans le neuf et la loi Denormandie dans l’ancien. L’avantage fiscal est important. Vous pouvez en effet réduire le montant de votre impôt proportionnellement au montant de votre acquisition.

La prise en compte de la valeur de votre résidence principale dans le calcul de l’IFI

La valeur nette de votre patrimoine immobilier est supérieure à 1,3 million d’euros ? Vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière – IFI. La valeur de votre résidence principale compte pour le calcul du seuil d’imposition. Mais en tant que principal établissement, ce bien immobilier vous ouvre droit à un abattement à hauteur de 30 % de sa valeur.

Vente de votre résidence principale : l’exonération de la plus-value

Autre avantage fiscal en résidence principale : vous êtes exonéré de l’impôt sur la plus-value au moment de la revente. Sur le plan financier, cet avantage est considérable. C’est pourquoi il est fréquent que le vendeur tente de faire passer une résidence secondaire pour son principal établissement au moment de la vente. Mais l’administration fiscale est regardante, et nombreux sont les vendeurs à se faire « rattraper ».

Pour vérifier que le bien immobilier vendu est votre résidence principale, le juge pourra se fonder sur un faisceau d’indices, et étudier tous les critères à la loupe. Son objectif : s’assurer que vous avez effectivement et durablement habité le bien immobilier pendant une période suffisante avant la transaction.

A l’occasion d’une décision de justice récente, le juge a fait une appréciation relativement large et souple de la notion pour autoriser l’exonération de plus-value immobilière.

  • 11 mois d’occupation à titre de résidence principale suffit en l’espèce à échapper à l’impôt sur la plus-value.
  • Des factures d’électricité, l’installation d’une ligne ADSL et la location d’une place de parking sont reçues à titre de preuves de l’occupation effective et durable du logement.

Changement de résidence secondaire en résidence principale : les démarches

Il peut être tentant de changer une résidence secondaire en résidence principale :

  • Pour réduire le montant de sa taxe d’habitation.
  • Pour bénéficier des crédits d’impôt pour travaux.
  • Pour échapper à l’IFI.
  • Pour être exonéré d’impôt sur la plus-value au moment de la vente du bien immobilier.

Mais attention, ce n’est pas vous qui décidez. Votre résidence est considérée comme principale si et seulement si elle l’est dans les faits.

  1. Veillez à remplir les critères d’occupation habituelle et effective.
  2. Signalez le changement auprès de l’administration fiscale. Vous pouvez procéder à la formalité en indiquant l’adresse de votre nouvelle résidence principale au moment de remplir votre déclaration annuelle de revenus.

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